Prodej nemovitosti často přináší otázky
spojené nejen s technickým stavem bytu, ale i s okolními podmínkami, jako je
hluk ze sousedních bytů. Pokud víte o problému, například o hlučné podlaze
souseda nad Vámi, nabízí se otázka: Máte na to upozornit kupujícího? A jedná se
o skrytou vadu?
Skrytá vada nebo běžný vliv sousedství?
Skryté vady nemovitosti jsou podle zákona
takové, které nelze zjistit běžnou prohlídkou a při řádném užívání. Pokud hluk
vzniká kvůli špatně položené podlaze souseda, zdánlivě nejde o vadu Vašeho
bytu, nýbrž o vnější vliv. Situace je však komplikovanější. I když problém
vychází z bytu souseda, hluk přesto ovlivňuje kvalitu bydlení ve Vašem bytě.
Navíc v případě sporu by se mohlo ukázat, že příčinou nadměrné hlučnosti jsou
nedostatečné konstrukční vlastnosti samotných zdí či stropu Vašeho bytu, což by
již mohlo být považováno za skrytou vadu prodávané nemovitosti.
Proč je vhodné na hluk upozornit?
Z hlediska odpovědnosti prodávajícího za vady
bytu je klíčové, zda jste o problému věděli. Pokud ano, měli byste na tuto
skutečnost potenciální kupující prokazatelně upozornit.
Nedostatečné odhlučnění, byť způsobené podlahou,
by mohlo být při pozdější reklamaci považováno za vadu Vašeho bytu. Kupující by
se mohl domáhat slevy z kupní ceny s odůvodněním, že byt má horší užitné
vlastnosti, než jaké očekával. Nároky z odpovědnosti za skryté vady
nemovitosti lze uplatnit do konce do pěti let od předání nemovitosti, což je na
poměry obecný promlčecích lhůt velmi dlouhá doba.
Co hrozí, pokud problém zatajíte?
Pokud byste hluk nezmínili a kupující jej
později vnímal jako zásadní vadu bytu, mohl by požadovat:
- Slevu
z kupní ceny,
- Odstoupení
od smlouvy v případě, že by
vada představovala podstatné porušení smlouvy.
Proto je vhodné předcházet těmto situacím
důrazem na transparentnost a přesné vymezení odpovědnosti.
Hluk ze sousední podlahy nemusí být na první
pohled skrytou vadou Vašeho bytu, ale pokud se ukáže, že problém ovlivňuje
užívání nemovitosti a nebyl zmíněn před prodejem, mohl by zakládat Vaši
odpovědnost za skryté vady.
Doporučuji tedy na tuto skutečnost kupující
upozornit, a to ideálně písemně. Zároveň můžete do kupní smlouvy zahrnout ujednání,
která zaručí, že kupující byl o této skutečnosti informován. Tento postup Vám
pomůže předejít komplikacím a zajistí hladký průběh prodeje.