Prodej nemovitosti často přináší otázky spojené nejen s technickým stavem bytu, ale i s okolními podmínkami, jako je hluk ze sousedních bytů. Pokud víte o problému, například o hlučné podlaze souseda nad Vámi, nabízí se otázka: Máte na to upozornit kupujícího? A jedná se o skrytou vadu?
Skrytá vada nebo běžný vliv sousedství?
Skryté vady nemovitosti jsou podle zákona takové, které nelze zjistit běžnou prohlídkou a při řádném užívání. Pokud hluk vzniká kvůli špatně položené podlaze souseda, zdánlivě nejde o vadu Vašeho bytu, nýbrž o vnější vliv. Situace je však komplikovanější. I když problém vychází z bytu souseda, hluk přesto ovlivňuje kvalitu bydlení ve Vašem bytě. Navíc v případě sporu by se mohlo ukázat, že příčinou nadměrné hlučnosti jsou nedostatečné konstrukční vlastnosti samotných zdí či stropu Vašeho bytu, což by již mohlo být považováno za skrytou vadu prodávané nemovitosti.
Proč je vhodné na hluk upozornit?
Z hlediska odpovědnosti prodávajícího za vady bytu je klíčové, zda jste o problému věděli. Pokud ano, měli byste na tuto skutečnost potenciální kupující prokazatelně upozornit.
Nedostatečné odhlučnění, byť způsobené podlahou, by mohlo být při pozdější reklamaci považováno za vadu Vašeho bytu. Kupující by se mohl domáhat slevy z kupní ceny s odůvodněním, že byt má horší užitné vlastnosti, než jaké očekával. Nároky z odpovědnosti za skryté vady nemovitosti lze uplatnit do konce do pěti let od předání nemovitosti, což je na poměry obecný promlčecích lhůt velmi dlouhá doba.
Co hrozí, pokud problém zatajíte?
Pokud byste hluk nezmínili a kupující jej později vnímal jako zásadní vadu bytu, mohl by požadovat:
Proto je vhodné předcházet těmto situacím důrazem na transparentnost a přesné vymezení odpovědnosti.
Hluk ze sousední podlahy nemusí být na první pohled skrytou vadou Vašeho bytu, ale pokud se ukáže, že problém ovlivňuje užívání nemovitosti a nebyl zmíněn před prodejem, mohl by zakládat Vaši odpovědnost za skryté vady.
Doporučuji tedy na tuto skutečnost kupující upozornit, a to ideálně písemně. Zároveň můžete do kupní smlouvy zahrnout ujednání, která zaručí, že kupující byl o této skutečnosti informován. Tento postup Vám pomůže předejít komplikacím a zajistí hladký průběh prodeje.
Řešíte obdobnou situaci a nevíte si rady? Neváhejte mě kontaktovat.
Právo nezbytné cesty je důležitý právní princip, který umožňuje vlastníkovi nemovité věci, která není spojena s veřejnou cestou, žádat vlastníka sousední nemovitosti o povolení využít část jeho pozemku pro napojení se na veřejnou cestu. Typicky se tak děje zřízením služebnosti (věcného břemene) za přiměřenou náhradu.
