Řeším nyní případ, kdy klient vlastní pozemek,
na kterém je umístěná pozemní komunikace a chodník, které jsou ve vlastnictví města
Beroun. Klient chce pozemek prodat obci. V této souvislosti jsem ho
upozornil, že má nárok na vydání bezdůvodného obohacení, resp. nárok na to, aby
mu město platilo v podstatě obdobu nájemného. Město Beroun mu samozřejmě
nic neplatí a dělá mrtvého brouka.
Obdobným případem se zabýval Ústavní soud ČR v nálezu ze dne 18. ledna 2022, sp. zn. III. ÚS 2049/21. Jednalo se o situaci, kdy se stěžovatelka domáhala po městu Kutná Hora vydání bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání pozemků majících povahu veřejných prostranství (pozemní komunikace, související plochy a veřejná zeleň) v jejím vlastnictví. Nárok stěžovatelky byl opakovaně odmítán s odůvodněním, že nárok stěžovatelky je v rozporu s dobrými mravy, a proto nelze z tohoto důvodu vlastníkovi přiznat – jinak oprávněný – nárok na vydání obohacení se za užívání jeho nemovitostí.
Věc se tak dostala až k Ústavnímu soudu ČR, který již opakovaně rozhodl, že dochází-li k omezení ústavně zaručeného vlastnického práva k nemovitému majetku tím, že nemovitost je užívána jako veřejné prostranství, přísluší jeho vlastníku náhrada ze strany obce, a není-li poskytována, lze ji po obci vymáhat jakožto nárok z titulu bezdůvodného obohacení. V případě umístění stavby na cizím pozemku bez řádného titulu vzniká na úkor vlastníka pozemku bezdůvodné obohacení vlastníku dotčené stavby, a to již ze samotného titulu vlastnického práva a bez ohledu na to, jakým způsobem své vlastnické právo ke stavbě realizuje. Toto platí i tam, kde je na pozemku zřízena pozemní komunikace, představuje-li tato samostatnou věc, a to i v rozsahu nezastavěné, ale k provozu komunikace nezbytné plochy. Skutečnost, že komunikace ze zákona podléhá bezplatnému obecnému užívání, nevylučuje vznik bezdůvodného obohacení na straně vlastníka komunikace.
Ústavní soud dále konstatoval, že námitku dobrých mravů paradoxně vznesl ten (město Kutná Hora), kdo dlouhodobě užíval pozemky bez náhrady a fakticky tak těžil z existujícího protiprávního stavu a ze své faktické převahy. Jak vyplynulo ze soudního spisu město Kutná Hora za užívání pozemků ničeho nezaplatilo.
Nabízí se proto otázka, zda naopak právě město Kutná Hora nezneužilo výhody, že pozemky mající povahu veřejného prostranství dlouhodobě užívá, a tím jejich hodnotu snižuje, jelikož z povahy věci je zřejmé, že pro každého vlastníka je v těchto případech obtížné docílit vynětí pozemků z režimu veřejného prostranství, resp. domáhat se po vedlejším účastníkovi náhrady za jejich užívání.
S ohledem na výše uvedené jsem klienta informoval o příslušném nálezu Ústavního soudu ČR, který by mohl posílit jeho postavení ve sporu s městem. Na základě klientova pokynu jsem proto město Beroun oslovil s nabídkou na odkup pozemku a zároveň s požadavkem na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého dlouhodobým užíváním pozemku. Dopis s těmito požadavky byl odeslán včera, a nyní čekáme na vyjádření města. Pokud město nepřistoupí na řešení, budeme se domáhat ochrany klientových práv soudní cestou.
Řešíte podobnou situaci a nevíte si rady? Neváhejte mě kontaktovat.
Moji klienti, mladý pár hledající své první společné bydlení, si letos pořídili útulný byt v panelákovém domě z 80. let. Na první pohled se zdálo, že se jedná o skvělý obchod – prostorný interiér, rozumná lokalita a cena, která byla o něco nižší, než by člověk v dané oblasti čekal. Jenže za touto výhodnou nabídkou se skrývalo jedno velké "ale"...
Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy
Nedávno mě navštívil klient s dotazem, jak správně zapsat zpřesněnou hranici mezi jeho a sousedovým pozemkem do katastru nemovitostí. Již měl vyhotovený geometrický plán, který přesně vymezoval průběh hranice, a zajímalo ho, jaké kroky musí podniknout, aby byl nový stav zapsán do katastru.
Mnozí lidé vůbec netuší, že existuje rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Často můžete slyšet v běžné řeči, že má někdo problém s podnájemníkem a když se zeptáte na podrobnosti, zjistíte, že se ve skutečnosti jedná o nájemce. Podnájem bytu se v posledních letech stal mnohem častějším, než býval v minulosti.
Ve své advokátní praxi jsem se opakovaně setkal s případy, kdy pronajímatelé nedodrželi povinnost řádně vyúčtovat náklady spojené s užíváním bytu. Velká část pronajímatelů není schopna vyúčtování zpracovat v souladu se zákonem, což vede k tomu, že se nájemci domáhají zaplacení pokuty. Tyto spory mohou být komplikované a finančně nákladné, přičemž...
Jeden z klientů, který pronajímá svých několik bytů nájemníkům, se mě ptal, jestli vím něco o připravované změně občanského soudního řádu týkající se zavedení tzv. rozkazu k vyklizení bytu, který by měl údajně urychlit vyklizení bytu.
Prodej nemovitosti často přináší otázky spojené nejen s technickým stavem bytu, ale i s okolními podmínkami, jako je hluk ze sousedních bytů. Pokud víte o problému, například o hlučné podlaze souseda nad Vámi, nabízí se otázka: Máte na to upozornit kupujícího? A jedná se o skrytou vadu?
Řeším nyní případ, kdy klient vlastní pozemek, na kterém je umístěná pozemní komunikace a chodník, které jsou ve vlastnictví města Beroun. Klient chce pozemek prodat obci. V této souvislosti jsem ho upozornil, že má nárok na vydání bezdůvodného obohacení, resp. nárok na to, aby mu město platilo v podstatě obdobu nájemného. Město Beroun mu...