Před koupí pozemku je zásadní pečlivě prověřit několik klíčových aspektů, které vám pomohou minimalizovat rizika a předejít nepříjemným překvapením. Koupě nemovitosti je významná investice, proto je nezbytné věnovat pozornost právním, technickým i územním podmínkám pozemku. Níže uvádím hlavní faktory, které byste měli zohlednit před uzavřením kupní smlouvy.
1. Vlastnická práva:
To je opravdu základní bod, často se stává, že na straně prodávajícího stojí více subjektů (spoluvlastníků). V dnešní době je však velmi jednoduché ověřit, kdo je skutečným vlastníkem pozemku, a zda není vlastnického právo nějak omezeno (např. zda pozemek není zatížen věcnými břemeny, zástavními právy či jinými závazky).
Výpis z katastru nemovitostí lze získat on-line na webu https://nahlizenidokn.cuzk.cz/ případně lze využít služby Czech pointu.
2. Exekuce:
Ověřte, zda pozemek není předmětem exekuce, protože taková skutečnost způsobuje neplatnost převodu vlastnického práva a riskujete, že nebude mít ani pozemek a ani se Vám nevrátí kupní cena. To můžete zjistit opět ve výpisu z katastru nemovitostí, ale vyplatí se prověřit i samotného vlastníka nemovitosti, neboť doba než se propíše exekuce do katastru nemovitostí může být nečekaně dlouhá (může se jednat až o mnoho měsíců). Samotného vlastníka můžete prověřit v centrální evidenci exekucí, která je dostupná jak on-line na webu https://www.ceecr.cz/ nebo lze opět lze využít služby Czech pointu.
3. Územní plán:
Prověřte, jaké je možné využití pozemku podle územního plánu dané obce. Může se jednat například o stavební pozemek, rekreační pozemek, zemědělskou půdu apod. Zjistěte, zda na pozemku neplatí stavební uzávěra nebo jiné omezení. Územní plán má být vždy zveřejněný na webu příslušné obce (resp. u obce s rozšířenou působností).
4. Inženýrské sítě:
Zjistěte, zda na pozemku vedou inženýrské sítě (elektřina, voda, plyn, kanalizace, optické kabely). S vedením těchto sítí jsou spojena ochranná pásma, do kterých se nesmí zasahovat, a to např. ani zasazením stromu. Přítomnost inženýrských sítí může negativně ovlivnit hodnotu pozemku, neboť může značně omezovat případnou výstavbu. Přesnou lokalitu uložení sítí může poskytnout její provozovatel, a to na základě žádosti. Zatím neexistuje žádná centrální evidence všech inženýrských sítí, proto je vhodné oslovit např. projektanta, který je schopný zjistit a oslovit všechny provozovatele/správce inženýrských sítí.
5. Přístupová cesta:
Zjistěte, zda je na pozemek legální přístup. Někdy může být pozemek přístupný pouze přes sousední pozemky, což může způsobit problémy, pokud není cesta právně zajištěna (např. věcným břemenem). Samozřejmě existuje institut nezbytné cesty (viz můj článek - https://www.ak-rapsa.cz/l/pravo-nezbytne-cesty-ustavni-soud-rozhodnuti-ii-us-1587-20/), ale lepší je o absenci přístupové cesty vědět již před uzavřením kupní smlouvy, neboť je to skutečnost, která může ovlivnit výši kupní ceny.
6. Omezení v oblasti ochrany životního prostředí:
Prověřte, zda pozemek nepatří do chráněné oblasti (např. CHKO nebo národní park apod.), kde mohou platit zvláštní podmínky pro výstavbu a užívání nemovitosti. Zpravidla jsou v těchto chráněných lokalitách přísnější požadavky na stavby, což může značně prodražit jejich stavbu či rekonstrukci. Tuto skutečnost, zjistíte rovněž z výpisu z katastru nemovitostí, případně přímo z katastrální mapy.
7. Geologické a hydrologické podmínky:
Prověřte, zda pozemek není v záplavové oblasti nebo zda nemá problémy s podložím, které by mohly komplikovat stavbu.
8. Smluvní podmínky:
Pečlivě prostudujte kupní smlouvu, nejlépe v součinnost s advokátem, který vám pomůže identifikovat a řešit specifické právní otázky týkající se předmětu koupě.
Důkladná příprava a prověření všech relevantních faktorů jsou klíčové pro bezpečný a úspěšný nákup pozemku. Nezapomínejte, že každá nemovitost může mít svá specifika, která mohou výrazně ovlivnit její hodnotu i budoucí využití. Spolupráce s právníkem, odborníky na nemovitosti a technické experty vám může ušetřit nejen čas, ale i značné finanční prostředky. Před podepsáním kupní smlouvy proto pečlivě zvažte všechny relevantní aspekty a vyhledejte profesionální poradenství.
Pokud máte jakékoli otázky, neváhejte se obrátit na odborníky. Opatrnost a dobrá příprava jsou klíčem k úspěšné investici.
Jeden můj klient se na mě obrátil s poněkud kuriózním dotazem, který spočíval v tom, zda nějaký právní předpis upravuje názvy ulic. Důvodem byla nespokojenost mého klienta s názvem ulice "Nad hradním vodojemem", která odporuje současným pravidlům českého pravopisu. Po předložce se má psát v názvu ulic vždy velké písmeno. Správně by měla být tato...
Při rozpadu partnerských vztahů, ať již párů manželských či páru nesezdaných, je zpravidla nejtěžší otázkou, jak vyřešit péči o společné potomky. Rodiče mají v podstatě tři možnosti, jak péči o dítě vyřešit, první způsob je svěření do výlučné péče jednoho rodičů, druhým způsob je tzv. střídavá péče a poslední způsob je tzv. společná péče. Poslední...
Dostal se ke mně na konci minulého roku zajímavý případ, klient si koupil dvě bytové jednotky, které se nacházejí v jednom patře bytového domu. Obě tyto jednotky zrekonstruoval a stavebně propojil. Stačilo k tomu pouze probourat zeď a spojení bytů bylo hotovo. Nicméně klienta zajímalo, jak tuto změnu zapsat do katastru nemovitostí.
Na trhu se pravidelně objevují k prodeji byty, které jsou však v katastru nemovitostí zapsány jako "ateliér". Někteří zájemci úplně přesně netuší, v čem přesně označení "ateliér" spočívá. Ateliérem je označován nebytový prostor, který je podle rozhodnutí stavebního úřadu určen k jiným účelům než obytným. Pojem "ateliér" evokuje u běžného čtenáře...
Právo nezbytné cesty je důležitý právní princip, který umožňuje vlastníkovi nemovité věci, která není spojena s veřejnou cestou, žádat vlastníka sousední nemovitosti o povolení využít část jeho pozemku pro napojení se na veřejnou cestu. Typicky se tak děje zřízením služebnosti (věcného břemene) za přiměřenou náhradu.
