Právo nezbytné cesty v českém právu: Co potřebujete vědět
Právo nezbytné cesty je důležitý právní princip, který umožňuje vlastníkovi nemovité věci, která není spojena s veřejnou cestou, žádat vlastníka sousední nemovitosti o povolení využít část jeho pozemku pro napojení se na veřejnou cestu. Typicky se tak děje zřízením služebnosti (věcného břemene) za přiměřenou náhradu.
Pokud vlastník dotčeného pozemku odmítne o zřízení nezbytné cesty jednat, je možné se obrátit na soud.
Právo nezbytné cesty představuje podstatný zásah do vlastnického práva, proto je při povolování nezbytné cesty nutné, aby se soud vypořádal za využití testu proporcionality s otázkou, jestli se nenabízí jiné řešení, které by v budoucnu vlastníka zatíženého pozemku zatěžovalo méně.
Soudy často takové žaloby zamítaly z důvodu, že nabyvatel zakoupil nemovitosti bez přístupu k veřejné cestě a nesnažil se zajistit si přístup již před nabytím vlastnického práva a pouze spoléhal na to, že povolení k nezbytné cestě získá v rámci soudního řízení. V takovém jednání spatřovaly soudy nedbalost, což je jedním z důvodů, proč návrhu na zřízení nezbytné cesty nevyhovět.
Naštěstí se tato otázka dostala až k Ústavnímu soudu, který ve svém nálezu ze dne 12. 1. 2022, sp. zn. II. ÚS 1587/20, uvedl, že nečinnost nabyvatele před koupí nemovité věci bez přístupu k veřejné cestě nelze v České republice automaticky považovat za projev hrubé nedbalosti a k výkladu pojmu je potřeba přistupovat velmi opatrně. Ústavní soud konstatoval, že nabytí nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou nelze v České republice s ohledem na historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví považovat za projev hrubé nedbalosti. V tuzemských podmínkách jsou totiž v důsledku tohoto vývoje stavby stojící na cizím pozemku (nezřídka s nedostatečným přístupem) velmi častým jevem. Za situace, kdy stát po desítky let toleroval vznik takových majetkových poměrů, se jeví nespravedlivé, jestliže nyní neproporcionálně odpírá vlastníkům nemovitostí s nedostatečným přístupem ochranu vlastnického práva prostřednictvím zřízení věcného břemene nezbytné cesty.
Při nákupu nemovitosti bez přístupu k veřejné cestě je na místě dbát zvýšené opatrnosti, nicméně ve světle shora uvedeného rozhodnutí Ústavního soudu lze mít za to, že šance na zřízení nezbytné cesty se velmi zvýšila.