Předkupní právo nájemce podle § 1187 občanského zákoníku: Ochrana nájemníků nebo překážka pro vlastníky?

Předkupní právo nájemce podle § 1187 občanského zákoníku

Ustanovení § 1187 občanského zákoníku je jako z minulého století, posuďte sami cit.:

"(1) Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.

(2) Je-li nájemcem právnická osoba, ustanovení odstavce 1 se nepoužije.".

Na základě tohoto ustanovení má nájemce předkupní právo k bytu, pokud dojde v budově k vymezení jednotek prohlášením vlastníka budovy (pokud nevíte co je prohlášení vlastníka budovy, koukněte na tento článek: https://www.ak-rapsa.cz/l/co-to-je-prohlaseni-vlastnika-budovy/).

Přestože bylo toto předkupní právo historicky vytvořeno za účelem ochrany nájemců v období privatizace bytového fondu, jeho současná úprava vzbuzuje otázky, zda je stále přiměřené. Mnozí vlastníci bytových domů vnímají tuto právní úpravu jako zastaralou a nevhodnou, zejména pokud se nejedná o privatizaci, ale o běžné obchodní transakce s nemovitostmi. Při prodeji bytových jednotek mohou nastat situace, kdy předkupní právo komplikuje a prodlužuje celý proces prodeje, což může být pro vlastníky frustrující.

Pokud tedy např. koupíte dům s byty a rozhodnete se v něm vymezit jednotky, abyste mohli takové jednotky samostatně prodat, pozor na toto předkupní právo.

Otázce předkupní právo podle tohoto ustanovení se v nedávné době věnoval i Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2923/2022 ze dne 13.12.2022, ve kterém došel k poměrně zajímavým závěrům cit.:

"Z úpravy nastavené v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. však vyplývá, že jejím cílem není primárně zájem na co největším zisku z prodeje (bytových) jednotek, nýbrž zájem na privatizaci bytového fondu a v rámci toho na tom, aby jednotky při jejich prvním převodu získali do svého vlastnictví zejména jejich nájemci, zde fyzické osoby, které dřívější nájemní byty jako jejich nájemci s ohledem na tehdejší poměry dlouhodobě užívali a uspokojovali v nich svou bytovou potřebu a na něž se ochrana upravená v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. právě vztahovala."

Nejvyšší soud ČR uvádí, že majitelé bytů by neměli klást důraz primárně na zisk, ale na ochranu nájemníků, kteří byt dlouhodobě užívají. Při prodeji by tak měli nájemcům nabídnout byt k odkupu jako prvním, a teprve poté jej mohou nabídnout třetí osobě. Z mého pohledu je tato argumentace jak z 90. let dvacátého století, ale co je nejhorší, že předmětné ustanovení nerozlišuje, jestli se jedná o privatizaci bytů nebo o jiné případy, stejně tak zákon nerozlišuje, jestli byt nájemce užívá rok na nebo dvacet let.

Nájemci mají šestiměsíční lhůtu na přijetí nabídky na odkup jednotky, jinak jejich předkupní právo zaniká. Pokud je nájemcem právnická osoba, toto ustanovení se na ni nevztahuje.

Občanský zákoník tak chrání nájemce před situacemi, kdy by vlastník jednotku nabídl třetí osobě dříve než nájemci. V praxi to znamená, že nájemce má přednost před jinými zájemci o koupi jednotky s lhůtou v délce šesti měsíců. Taková doba je až absurdně dlouhá. Nájemce může majitele bytu šest měsíců držet v nejistotě, zda jednotku odkoupí nebo ne, neboť teprve marným uplynutím této doby může být jednotka prodána třetí osobě, a to pouze za cenu stejnou nebo vyšší než byla nabídnuta nájemci.

Řešením pro vlastníky bytů by mohlo být začlenit do nájemní smlouvy vzdání se předkupního práva, nicméně z argumentace Nejvyššího soudu se zdá, že nájemce se nemůže dopředu vzdát tohoto předkupního práva, když Nejvyšší soud konstatuje, že pro předkupní právo v ustanovení § 1187 odst. 1 občanského zákoníku jsou neaplikovatelná obecná ustanovení konkrétně ustanovení § 2143, § 2145, § 2146 a zejména § 2147 občanského zákoníku. I přesto, že smluvní volnost je jednou ze základních zásad občanského zákoníku, dokáži si představit argumentaci soudu spočívající v tom, že ochrana nájemce je důležitější než smluvní volnost, a proto se nájemce nemůže dopředu svého předkupního práva vzdát.

Toto rozhodnutí vyvolává otázky, zda je taková ochrana nájemců v každém případě oprávněná, zejména pokud se nejedná o privatizaci, ale o prodej soukromého majetku.

Jedním z možných řešení pro vlastníky, kteří se chtějí vyhnout šestiměsíční lhůtě, je nabídnout nájemcům odkup jednotky s tím, že nájemci tuto nabídku okamžitě odmítnou. To by umožnilo rychlejší postup prodeje jednotky třetím osobám. Alternativním krokem může být ukončení nájemní smlouvy před vymezením jednotek. Bez nájemce není žádné předkupní právo. Ve finále se taková ochrana nájemců může snadno obrátit proti nim.

Předkupní právo nájemce podle § 1187 občanského zákoníku bylo původně navrženo s cílem chránit nájemce v procesu privatizace bytového fondu. Tento cíl byl v minulé době smysluplný, protože pomáhal dlouhodobým nájemcům získat do vlastnictví byty, ve kterých žili. V současnosti se však toto ustanovení jeví v některých případech jako překážka pro efektivní obchodování s nemovitostmi, zejména tam, kde se nejedná o privatizaci, ale o prodej soukromého majetku.