Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy: Jak a proč ho vypracovat?

19.02.2025

Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy

Minulý týden se na mě obrátil klient s prosbou o vypracování prohlášení vlastníka rozestavěné budovy. Prohlášením vlastníka se vymezí v budově jednotky, v tomto případě rozestavěné jednotky. Prohlášení vlastníka je klíčový dokument, kterým se v budově vymezují jednotky a podíly na společných částech, ať už jde o rozestavěnou či dokončenou stavbu.

O klasickém prohlášení vlastníka budovy jsem psal již v tomto článku:

https://www.ak-rapsa.cz/l/co-to-je-prohlaseni-vlastnika-budovy/

Pro zápis prohlášení vlastníka rozestavěné budovy je nutné, aby jednotky, které se nachází v rozestavěné budově, byly v takovém stupni rozestavěnosti, že jsou již uzavřeny obvodovými stěnami a jsou patrné jejich dispozice s tím, že rozestavěná budova je v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a je patrné stavebně technické a funkční uspořádání všech jejích podlaží. Když mi klient potvrdil, že jsou tyto podmínky splněny, přistoupili jsme k samotné přípravě dokumentu.

Co musí obsahovat prohlášení vlastníka rozestavěné budovy?

Prohlášení musí především obsahovat podrobný popis celé nemovitosti, včetně:

  • Označení pozemku a katastrálního území, kde se stavba nachází.
  • Vymezení všech jednotek, které v budově vzniknou (byty, nebytové prostory), jejich předpokládanou výměru, označení a umístění v podlažích.
  • Vymezení společných částí nemovité věci (například schodiště, chodby, výtahy, sklepy, garáže, pozemek apod.).

Specifikace jednotek vychází ze stavebních výkresů – půdorysů a případně dalších schémat, přičemž je nutné uvádět podlahové plochy a jiné technické údaje, aby bylo rozdělení co nejpřesnější. V případě rozestavěné budovy je součástí dokumentace také prohlášení o rozestavěnosti, ve kterém vlastník prohlásí, že jsou splněny podmínky rozestavěnosti uvedené výše. K prohlášení je dále třeba doložit se stavební povolení či jiné oprávnění k výstavbě a přiloží se geometrický plán se zakreslením půdorysu budovy, která bude na základě toho zapsána do katastru nemovitostí.

Rozdíl mezi prohlášením vlastníka dokončené a rozestavěné budovy

  • Prohlášení vlastníka je dokument, kterým se v budově vymezují jednotlivé bytové a nebytové jednotky včetně jejich součástí a podílů na společných částech. Zatímco u dokončené budovy je stavba již hotová a hlavně zkolaudovaná a lze ji tedy okamžitě užívat, u rozestavěné budovy je třeba splnit podmínku dostatečné rozestavěnosti a doložit k prohlášení ještě tzv. prohlášení o rozestavěnosti, aby bylo možné jednotky zapsat do katastru i před úplným dokončením stavby.

Podání prohlášení na katastr a další postup

Jakmile je prohlášení vlastníka hotové, máte připraveny všechny přílohy, podá se vše na příslušný katastrální úřad, a to návrhem na vklad. Pokud je na nemovitosti zřízeno zástavní právo, je nutné přiložit písemný souhlas zástavního věřitele.

Proč je důležité mít prohlášení vlastníka?

  • Právní jistota a transparentnost: Každá jednotka je jasně definována a má přesně daný podíl na společných částech.
  • Možnost samostatného nakládání s jednotkou: Každá jednotka představuje samostatnou věc v právním smyslu, lze ji prodat, pronajmout či zastavit, i před dokončením stavby.
  • Vyšší tržní hodnota: Jednotky vymezené v prohlášení mívají zpravidla vyšší cenu než spoluvlastnický podíl na nemovitosti, se kterým je spojeno právo užívání bytu nebo jiného prostoru v domě.

Pokud uvažujete o vypracování prohlášení vlastníka rozestavěné budovy, dbejte na to, aby stavba již dosáhla takového stupně rozestavěnosti, který umožní jasné určení budoucích jednotek a společných částí. Nezapomeňte také na prohlášení o rozestavěnosti, geodetickou dokumentaci a případný souhlas zástavního věřitele, pokud je nemovitost zatížena zástavním právem. Jestliže si nejste jisti, co vše je třeba k úspěšnému zápisu do katastru nebo jak správně sestavit prohlášení, neváhejte se obrátit na odborníka – vypracování kvalitního prohlášení a správná příprava všech podkladů vám mohou ušetřit řadu starostí a v konečném důsledku i finančních výdajů.

Právo nezbytné cesty je důležitý právní princip, který umožňuje vlastníkovi nemovité věci, která není spojena s veřejnou cestou, žádat vlastníka sousední nemovitosti o povolení využít část jeho pozemku pro napojení se na veřejnou cestu. Typicky se tak děje zřízením služebnosti (věcného břemene) za přiměřenou náhradu.

Při nákupu ojetých motorových vozidel se obyčejně lidé soustředí zejména na technický stav vozidla. Velké množství kupujících použije při nákupu ojetých vozů on-line aplikace, kde podle VIN kódu prověří vozidlo. Nicméně jedním z největších rizik při nákupu ojetého vozidla, je podle mého názoru, skutečnost, zda je prodávající v exekuci. Někdo by si...