Jeden z klientů, který pronajímá svých několik bytů nájemníkům, se mě ptal, jestli vím něco o připravované změně občanského soudního řádu týkající se zavedení tzv. rozkazu k vyklizení bytu, který by měl údajně urychlit vyklizení bytu.
Podle informací, které jsem dohledal, tak Vláda ČR dne 12. června 2024 schválila novelu zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, která zavádí nový institut rozkaz k vyklizení k bytu. Tento nástroj by měl zrychlit proces vystěhování nájemců bytu po skončení nájmu.
Podle současné právní úpravy je jedinou možností, jak vystěhovat nájemníka po skončení nájemního vztahu, podání žaloby na vyklizení. Soudní řízení však trvá měsíce až roky, během nichž pronajímatelé nejenže přicházejí o příjem z nájmu, ale mnohdy musí hradit náklady na energie a služby. Jakákoli snaha o svépomocné vystěhování přitom hrozí postihy za porušení domovní svobody.
Nový rozkaz k vyklizení má proces výrazně zkrátit a snížit riziko dlouhodobého neoprávněného užívání nemovitostí, což by podle ministra spravedlnosti Pavla Blažka mělo přispět i k větší flexibilitě trhu s nájemním bydlením a teoreticky i k nižším nákladům na nájemné.
Rozkaz k vyklizení umožní soudu uložit nájemci povinnost vyklidit byt nebo dům do 15 dnů od doručení rozkazu a zároveň zaplatit náklady řízení, nebo v téže lhůtě podat odpor. Pokud nájemce odpor nepodá, stane se rozkaz vykonatelným, což umožní zahájení exekučního řízení.
Aby soud mohl rozkaz k vyklizení vydat, musí pronajímatel splnit několik podmínek:
Podle ministerstva by rozkaz k vyklizení mohl výrazně zkrátit dobu soudního řízení. Místo průměrného roku až roku a půl by rozhodnutí mohlo padnout během několika týdnů. Majitelé nemovitostí by tím ušetřili nejen čas, ale i peníze.
Na druhé straně však tento návrh má své limity. Pokud nájemník podá odpor, celý proces se změní na standardní soudní řízení, což bude často znamenat návrat k dlouhému soudnímu řízení.
Nedostatečná právní ochrana pronajímatelů a obtížné vymáhání právních nároků jsou jedním z důvodů, proč se mnoho majitelů nemovitostí zdráhá své byty pronajímat. Někteří raději nechají byt prázdný, než by riskovali problémy s neseriózními nájemníky. To vše zhoršuje dostupnost bydlení a prohlubuje problémy na realitním trhu.
Rozkaz k vyklizení by se mohl na první pohled zdát, že je zaváděn na ochranu pronajímatelů, ale obávám se, že ve skutečnosti se nic nezmění, neboť jsou to právě problémoví nájemci, kteří jsou ochotni vést nesmyslné soudní spory týkající se ukončení nájemního vztahu. Pokud nájemce podá odpor, rozkaz k vyklizení se ruší a vše se vrací do původních kolejí, tj. návrat k časově i finančně náročnému procesu. Tento fakt omezuje účinnost nového nástroje a zůstává otázkou, zda neměl být návrh v tomto směru ambicióznější.
Pokud novela projde legislativním procesem, měla by začít platit, resp. nabýt účinnosti 1. července 2025.
Řešíte problémy s nájemci nemovitostí? Neváhejte mě kontaktovat.
Právo nezbytné cesty je důležitý právní princip, který umožňuje vlastníkovi nemovité věci, která není spojena s veřejnou cestou, žádat vlastníka sousední nemovitosti o povolení využít část jeho pozemku pro napojení se na veřejnou cestu. Typicky se tak děje zřízením služebnosti (věcného břemene) za přiměřenou náhradu.
