Dostal se ke mně případ, kdy zájemce o koupi nemovitosti si po uzavření rezervační smlouvy rozmyslel uzavření kupní smlouvy, neboť pozemek neměl právně vyřešenou přístupovou cestu. Z tohoto důvodu chtěl od realitní kanceláře vrátit již zaplacený rezervační poplatek. Realitní kancelář odmítla vrátit rezervační poplatek s odůvodněním, že v rezervační smlouvě byla sjednána pokuta pro případ, že zájemce neuzavře kupní smlouvu.
Vzpomněl jsem si v této souvislosti na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne ze dne 20. června 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, které se zabývalo v podstatě totožným případem. V soudem projednávaném případě chtěli žalobci koupit nemovitost, následně si koupi nemovitosti rozmysleli z důvodu, že předmětem rezervace byla i část pozemku, kterou však nebylo možné zapsat do katastru nemovitostí, a navíc nebyly vyřešeny problémy s přípojkami a přístupovou cestou. Žalobci požadovali vrácení rezervačního poplatku ve výši 72.600,- Kč od realitní kanceláře (žalované). Realitní kancelář si poplatek ponechala s odůvodněním, že jej započetla proti smluvní pokutě, protože žalobci odmítli podepsat kupní smlouvu.
Spor se dostal nakonec až k Nejvyššímu soudu ČR, který potvrdil, že uzavřená trojstranná rezervační smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitní zprostředkování. Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu (kupní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, nájemní smlouva apod.), a proto nemůže-li taková povinnost vzniknout, nemůže vzniknout ani smluvní pokuta za porušení této povinnosti, a proto by se v tomto případě jednalo ze strany realitního zprostředkovatele o bezdůvodné obohacení.
S ohledem na výše uvedené bylo rozhodnuto soudem o tom, že realitní kancelář si rezervační poplatek ponechala neoprávněně, neboť ujednání o smluvní pokutě bylo neplatné. Samotná rezervační smlouva, resp. její ostatní ujednání byly posouzeny jako platné.
Nejvyšší soud zdůraznil, že povinnost, zajištěná smluvní pokutou, může vzniknout pouze osobám ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka, tzn. že k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze budoucí účastníci smlouvy (prodávající a kupující), nikoliv kupující vůči realitní kanceláři.
V zastoupení klienta jsem napsal realitní kanceláři výzvu k vrácení rezervačního poplatku s odkazem na výše uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR. Uvidíme, zda bude realitní kancelář ochotná se soudit. Podle mého názoru by si měla místo toho raději upravit znění svých smluv, aby předešla v budoucnu dalším problémům.
Řešíte podobnou situaci? ¨Neváhejte mě kontaktovat.
Právo nezbytné cesty je důležitý právní princip, který umožňuje vlastníkovi nemovité věci, která není spojena s veřejnou cestou, žádat vlastníka sousední nemovitosti o povolení využít část jeho pozemku pro napojení se na veřejnou cestu. Typicky se tak děje zřízením služebnosti (věcného břemene) za přiměřenou náhradu.
