Spoluvlastnictví – rozhodování o správě společné věci

Vztahy mezi spoluvlastníky jsou založeny nejen na právech, ale i na povinnostech, které z tohoto vztahu vyplývají. Většinový spoluvlastník nemůže samovolně rozhodovat o správě věci bez vědomí menšinového spoluvlastníka. Menšinovému spoluvlastníkovi musí být umožněno se seznámit s rozsahem a způsobem užívání společné věci. Pokud se potřebná většina pro naplnění požadavku řádného rozhodnutí o správě usnese na spravování spoluvlastněné věci určitým způsobem, musí takové přijaté rozhodnutí spoluvlastníci zásadně snášet a plnit – viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 09.12.2015, sp.zn. 22 Cdo 4755/2014, ze kterého opět vyplývá, že určujícím činitelem pro rozhodování o hospodaření se společnou věcí je pouze velikost spoluvlastnických podílů, bez ohledu na to, zda jde mezi spoluvlastníky o běžné záležitosti či nikoliv.

Běžná správa

Podle § 1128 odst. 1 NOZ je v rámci běžné správy rozhodováno většinou hlasů, což znamená, že musí být dosaženo nadpoloviční většiny všech hlasů vyjádřených podíly. Příkladem může být hlasování o záležitostech údržby společné věci (nové vymalování, revize rozvodů, výměna vodovodní baterie apod.) Běžná správa není výslovně definována, ale zahrnuje údržbu, úpravu, běžné opravy a jiné pravidelně opakující se záležitosti. Výše nákladů je důležitá pro odlišení běžné a mimořádné správy, přičemž posouzení může provést soud na návrh menšinového vlastníka. Jako vodítko k vymezení běžné správy lze využít i nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, ale jak již je z názvu zřejmé týká se pouze bytů, nikoliv ostatních nemovitostí.

Mimořádná správa

Podle § 1129 odst. 1 NOZ je při rozhodování o mimořádné správě potřeba dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Mimořádná správa se týká významných záležitostí, jako je rekonstrukce věci, která ji podstatně zlepšuje nebo zhoršuje. Přehlasovaný spoluvlastník se může bránit u soudu do 30 dnů ode dne přijetí rozhodnutí. Pokud se spoluvlastníci nedohodnou na náhradě investic, je rozhodná velikost spoluvlastnických podílů.

Zvlášť významné situace

Podle § 1130 NOZ je k rozhodnutí, které má zatížit nebo zrušit zatížení společné věci, a k rozhodnutí o omezení práv spoluvlastníků na dobu delší než deset let, třeba souhlasu všech spoluvlastníků. Jedná se tedy např. o zřízení zástavního práva k nemovitosti, věcného břemene nebo právo stavby.

Rozhodnutí v neodkladné záležitosti

Podle § 1128 odst. 2 NOZ mohou spoluvlastníci v neodkladných záležitostech rozhodovat bez ostatních spoluvlastníků, například při hrozbě vzniku škody. Typicky se jedná o havarijní stavy nemovitosti. V takovém případě musí spoluvlastník, který rozhodl bez informování ostatních, prokázat neodkladnost záležitosti. Stačí písemné posouzení od příslušného odborníka, že je nutné provést opravu neodkladně.

Závěr

Správa společné věci v rámci spoluvlastnických vztahů vyžaduje pečlivé dodržování zákonných pravidel a respektování práv všech spoluvlastníků. Většinový spoluvlastník nesmí jednat bez vědomí menšinového spoluvlastníka, kterému musí být umožněno seznámit se s podstatou a způsobem správy společné věci. Rozhodnutí o běžné správě je přijímáno nadpoloviční většinou, zatímco pro mimořádnou správu je potřeba dvoutřetinová většina. V obzvláště významných záležitostech je vyžadován souhlas všech spoluvlastníků. V neodkladných situacích může spoluvlastník jednat samostatně, ale musí následně prokázat nezbytnost svého jednání. Přehlasovaný spoluvlastník má právo obrátit se na soud s tím, aby bylo přezkoumáno přijaté rozhodnutí. Říká se, že spoluvlastnictví je nejhorší forma vlastnictví, ale pokud spoluvlastníci společně komunikují, probíhá správa společné věci bez větších obtíží. 

Řešíte otázky spojené se spoluvlastnictvím? Nevíte si rady? Neváhejte se na mě obrátit.