Vztahy mezi
spoluvlastníky jsou založeny nejen na právech, ale i na povinnostech, které z
tohoto vztahu vyplývají. Většinový spoluvlastník nemůže samovolně rozhodovat o
správě věci bez vědomí menšinového spoluvlastníka. Menšinovému spoluvlastníkovi
musí být umožněno se seznámit s rozsahem a způsobem užívání společné věci. Pokud
se potřebná většina pro naplnění požadavku řádného rozhodnutí o správě usnese
na spravování spoluvlastněné věci určitým způsobem, musí takové přijaté
rozhodnutí spoluvlastníci zásadně snášet a plnit – viz rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 09.12.2015, sp.zn. 22 Cdo 4755/2014, ze kterého opět
vyplývá, že určujícím činitelem pro rozhodování o hospodaření se společnou věcí
je pouze velikost spoluvlastnických podílů, bez ohledu na to, zda jde mezi
spoluvlastníky o běžné záležitosti či nikoliv.
Běžná správa
Podle § 1128 odst. 1 NOZ je v rámci běžné správy rozhodováno většinou hlasů, což znamená, že musí být dosaženo nadpoloviční většiny všech hlasů vyjádřených podíly. Příkladem může být hlasování o záležitostech údržby společné věci (nové vymalování, revize rozvodů, výměna vodovodní baterie apod.) Běžná správa není výslovně definována, ale zahrnuje údržbu, úpravu, běžné opravy a jiné pravidelně opakující se záležitosti. Výše nákladů je důležitá pro odlišení běžné a mimořádné správy, přičemž posouzení může provést soud na návrh menšinového vlastníka. Jako vodítko k vymezení běžné správy lze využít i nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, ale jak již je z názvu zřejmé týká se pouze bytů, nikoliv ostatních nemovitostí.
Mimořádná správa
Podle § 1129 odst. 1 NOZ je při rozhodování o mimořádné správě potřeba dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Mimořádná správa se týká významných záležitostí, jako je rekonstrukce věci, která ji podstatně zlepšuje nebo zhoršuje. Přehlasovaný spoluvlastník se může bránit u soudu do 30 dnů ode dne přijetí rozhodnutí. Pokud se spoluvlastníci nedohodnou na náhradě investic, je rozhodná velikost spoluvlastnických podílů.
Zvlášť významné situace
Podle § 1130 NOZ je k rozhodnutí, které má zatížit nebo zrušit zatížení společné věci, a k rozhodnutí o omezení práv spoluvlastníků na dobu delší než deset let, třeba souhlasu všech spoluvlastníků. Jedná se tedy např. o zřízení zástavního práva k nemovitosti, věcného břemene nebo právo stavby.
Rozhodnutí v neodkladné záležitosti
Podle § 1128 odst. 2 NOZ mohou spoluvlastníci v neodkladných záležitostech rozhodovat bez ostatních spoluvlastníků, například při hrozbě vzniku škody. Typicky se jedná o havarijní stavy nemovitosti. V takovém případě musí spoluvlastník, který rozhodl bez informování ostatních, prokázat neodkladnost záležitosti. Stačí písemné posouzení od příslušného odborníka, že je nutné provést opravu neodkladně.
Závěr
Správa společné věci v rámci spoluvlastnických vztahů vyžaduje pečlivé dodržování zákonných pravidel a respektování práv všech spoluvlastníků. Většinový spoluvlastník nesmí jednat bez vědomí menšinového spoluvlastníka, kterému musí být umožněno seznámit se s podstatou a způsobem správy společné věci. Rozhodnutí o běžné správě je přijímáno nadpoloviční většinou, zatímco pro mimořádnou správu je potřeba dvoutřetinová většina. V obzvláště významných záležitostech je vyžadován souhlas všech spoluvlastníků. V neodkladných situacích může spoluvlastník jednat samostatně, ale musí následně prokázat nezbytnost svého jednání. Přehlasovaný spoluvlastník má právo obrátit se na soud s tím, aby bylo přezkoumáno přijaté rozhodnutí. Říká se, že spoluvlastnictví je nejhorší forma vlastnictví, ale pokud spoluvlastníci společně komunikují, probíhá správa společné věci bez větších obtíží.
Řešíte otázky spojené se spoluvlastnictvím? Nevíte si rady? Neváhejte se na mě obrátit.
Podle ustanovení § 1636 občanského zákoníku může ve druhé třídě dědiců dědit i osoba, která žila se zůstavitelem nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti. Důležitou podmínkou je, že nesmí dědit zůstavitelovi potomci. Ve druhé třídě dědiců dědí manžel, zůstavitelovi rodiče a dále ti, kteří žili se zůstavitelem nejméně po...
Mezi zaměstnanci se často setkávám s názorem, že čerpání dovolené je na rozhodnutí zaměstnance. Oblíbený argumentem je např. ten, že má zaměstnanec již zaplacenou dovolenou, a proto musí dovolenou čerpat v konkrétním termínu, jinak by mu vznikla škoda.
Setkal jsem se již několikrát s tím, že pronajímatel vezme měsíční předpis záloh, který mu vystavilo SVJ a přiloží ho k nájemní smlouvě s tím, že ho má platit nájemce v rámci poskytovaných služeb. Představa pronajímatele je taková, že tyto poplatky přenese v plné výši na nájemce. Takový postup je však v rozporu se zákonem.
Mnoho rodičů napadne darovat svému nezletilému dítěti nemovitost, např. byt, a to za účelem, aby nebylo nutné řešit případné dědické řízení, s jehož vedením jsou spojeny nepochybně větší náklady než s klasickým darováním.
V životě je běžné, že někomu půjčíme určitý finanční obnos bez písemně uzavřené smlouvy a následně se objeví problémy, když se dlužník zdráhá dluh vrátit. Občanský zákoník označuje věřitele jako zapůjčitele a dlužníka jako vydlužitele, ale zůstanu pro účely tohoto textu u označení věřitel a dlužník. Mezi stranami je typicky spor o tom, kdy byla...
V posledních letech probíhalo medii mnoho zpráv týkajících se nevole mnoha uživatelů bytů v bytových domech proti vlastníkům, kteří svůj byt pronajímali krátkodobě prostřednictvím webových portálů, typicky např. AIRBNB, BOOKING apod. Některá společenství vlastníků jednotek (dále jen "SVJ") schválila do znění svých stanov zákaz krátkodobého...
Nový občanský zákoník, který je účinný již od 1. ledna 2014, upravoval za dobu své účinnosti zákonné předkupní právo mezi spoluvlastníky ve svých jednotlivých zněních dvěma zásadně odlišnými způsoby.
Obecně platí, že každý spoluvlastník je oprávněn užívat společnou věc v rozsahu podle svého spoluvlastnického podílu ve smyslu ustanovení § 1117 občanského zákoníku.
Jeden můj klient se na mě obrátil s poněkud kuriózním dotazem, který spočíval v tom, zda nějaký právní předpis upravuje názvy ulic. Důvodem byla nespokojenost mého klienta s názvem ulice "Nad hradním vodojemem", která odporuje současným pravidlům českého pravopisu. Po předložce se má psát v názvu ulic vždy velké písmeno. Správně by měla být tato...
Při rozpadu partnerských vztahů, ať již párů manželských či páru nesezdaných, je zpravidla nejtěžší otázkou, jak vyřešit péči o společné potomky. Rodiče mají v podstatě tři možnosti, jak péči o dítě vyřešit, první způsob je svěření do výlučné péče jednoho rodičů, druhým způsob je tzv. střídavá péče a poslední způsob je tzv. společná péče. Poslední...
Dostal se ke mně na konci minulého roku zajímavý případ, klient si koupil dvě bytové jednotky, které se nacházejí v jednom patře bytového domu. Obě tyto jednotky zrekonstruoval a stavebně propojil. Stačilo k tomu pouze probourat zeď a spojení bytů bylo hotovo. Nicméně klienta zajímalo, jak tuto změnu zapsat do katastru nemovitostí.
Na trhu se pravidelně objevují k prodeji byty, které jsou však v katastru nemovitostí zapsány jako "ateliér". Někteří zájemci úplně přesně netuší, v čem přesně označení "ateliér" spočívá. Ateliérem je označován nebytový prostor, který je podle rozhodnutí stavebního úřadu určen k jiným účelům než obytným. Pojem "ateliér" evokuje u běžného čtenáře...
Právo nezbytné cesty je důležitý právní princip, který umožňuje vlastníkovi nemovité věci, která není spojena s veřejnou cestou, žádat vlastníka sousední nemovitosti o povolení využít část jeho pozemku pro napojení se na veřejnou cestu. Typicky se tak děje zřízením služebnosti (věcného břemene) za přiměřenou náhradu.
