Ve své advokátní praxi jsem se opakovaně setkal s případy, kdy pronajímatelé nedodrželi povinnost řádně vyúčtovat náklady spojené s užíváním bytu. Velká část pronajímatelů není schopna vyúčtování zpracovat v souladu se zákonem, což vede k tomu, že se nájemci domáhají zaplacení pokuty. Tyto spory mohou být komplikované a finančně nákladné, přičemž právní úprava je v tomto ohledu na straně nájemců.
Podle českého práva má pronajímatel (vlastník bytu) povinnost poskytnout nájemci vyúčtování skutečných nákladů a záloh za služby spojené s užíváním bytu. Tuto povinnost stanovuje zákon č. 67/2013 Sb., který upravuje poskytování plnění souvisejících s užíváním bytů a nebytových prostor.
Pronajímatel musí vyúčtování doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Současně je povinen provést finanční vyrovnání mezi přijatými zálohami a skutečnými náklady, pokud jiný právní předpis nestanoví jinak.
Vyúčtování služeb musí být provedeno nejen včas, ale také řádně – tedy v souladu se smlouvou a platnými právními předpisy.
Sankce za opožděné nebo vadné vyúčtování služeb
Pokud pronajímatel tuto povinnost nesplní, může nájemce požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 Kč za každý den prodlení, pokud nebyla sjednána jiná částka. Výjimky z této povinnosti mohou nastat pouze tehdy, pokud:
Důležité je, že nájemce není povinen pronajímatele upomínat. Vyúčtování musí být doručeno automaticky. Tuto povinnost pronajímatele potvrdil i Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 4074/2019 ze dne 23. 6. 2020.
Nájemci vzniká nárok na pokutu uplynutím lhůty bez ohledu na to, zda vznikl nedoplatek, nebo přeplatek. Nájemce má právo požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 Kč za každý den prodlení, tj. dokud pronajímatel nedoručí nájemci vyúčtování provedené v souladu s právním předpisy či smlouvou.
Výše takové pokuty může být nepřiměřeně vysoká zejména u bytů, které se nacházejí mimo žádanou lokalitu, když ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 nijak nebere v úvahu výši záloh, velikost pronajímané nemovitosti, výši nájemného, ani lokalitu pronajímané nemovitosti, což může být značně nespravedlivé. Částka 50 Kč za den se nezdá jako mnoho, ale pokud pronajímatel opakovaně nesplní povinnost provést vyúčtování služeb, snadno se celková výše smluvní pokuty vyšplhá téměř ke sto tisícům korun českých. Naštěstí pro pronajímatele se i tento nárok promlčuje v klasické tříleté promlčecí době.
Pokud jste pronajímatel, doporučuji věnovat vyúčtování služeb náležitou pozornost, aby bylo provedeno včas a v souladu s právními předpisy. Jste-li nájemce a máte pochybnosti o správnosti nebo včasnosti vyúčtování, neváhejte se poradit s odborníkem.
Řešíte podobnou situaci? Neváhejte mě kontaktovat.
Právo nezbytné cesty je důležitý právní princip, který umožňuje vlastníkovi nemovité věci, která není spojena s veřejnou cestou, žádat vlastníka sousední nemovitosti o povolení využít část jeho pozemku pro napojení se na veřejnou cestu. Typicky se tak děje zřízením služebnosti (věcného břemene) za přiměřenou náhradu.
