Prodej nemovitosti často přináší otázky spojené nejen s technickým stavem bytu, ale i s okolními podmínkami, jako je hluk ze sousedních bytů. Pokud víte o problému, například o hlučné podlaze souseda nad Vámi, nabízí se otázka: Máte na to upozornit kupujícího? A jedná se o skrytou vadu?
Skrytá vada nebo běžný vliv sousedství?
Skryté vady nemovitosti jsou podle zákona takové, které nelze zjistit běžnou prohlídkou a při řádném užívání. Pokud hluk vzniká kvůli špatně položené podlaze souseda, zdánlivě nejde o vadu Vašeho bytu, nýbrž o vnější vliv. Situace je však komplikovanější. I když problém vychází z bytu souseda, hluk přesto ovlivňuje kvalitu bydlení ve Vašem bytě. Navíc v případě sporu by se mohlo ukázat, že příčinou nadměrné hlučnosti jsou nedostatečné konstrukční vlastnosti samotných zdí či stropu Vašeho bytu, což by již mohlo být považováno za skrytou vadu prodávané nemovitosti.
Proč je vhodné na hluk upozornit?
Z hlediska odpovědnosti prodávajícího za vady bytu je klíčové, zda jste o problému věděli. Pokud ano, měli byste na tuto skutečnost potenciální kupující prokazatelně upozornit.
Nedostatečné odhlučnění, byť způsobené podlahou, by mohlo být při pozdější reklamaci považováno za vadu Vašeho bytu. Kupující by se mohl domáhat slevy z kupní ceny s odůvodněním, že byt má horší užitné vlastnosti, než jaké očekával. Nároky z odpovědnosti za skryté vady nemovitosti lze uplatnit do konce do pěti let od předání nemovitosti, což je na poměry obecný promlčecích lhůt velmi dlouhá doba.
Co hrozí, pokud problém zatajíte?
Pokud byste hluk nezmínili a kupující jej později vnímal jako zásadní vadu bytu, mohl by požadovat:
Proto je vhodné předcházet těmto situacím důrazem na transparentnost a přesné vymezení odpovědnosti.
Hluk ze sousední podlahy nemusí být na první pohled skrytou vadou Vašeho bytu, ale pokud se ukáže, že problém ovlivňuje užívání nemovitosti a nebyl zmíněn před prodejem, mohl by zakládat Vaši odpovědnost za skryté vady.
Doporučuji tedy na tuto skutečnost kupující upozornit, a to ideálně písemně. Zároveň můžete do kupní smlouvy zahrnout ujednání, která zaručí, že kupující byl o této skutečnosti informován. Tento postup Vám pomůže předejít komplikacím a zajistí hladký průběh prodeje.
Řešíte obdobnou situaci a nevíte si rady? Neváhejte mě kontaktovat.
Moji klienti, mladý pár hledající své první společné bydlení, si letos pořídili útulný byt v panelákovém domě z 80. let. Na první pohled se zdálo, že se jedná o skvělý obchod – prostorný interiér, rozumná lokalita a cena, která byla o něco nižší, než by člověk v dané oblasti čekal. Jenže za touto výhodnou nabídkou se skrývalo jedno velké "ale"...
Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy
Nedávno mě navštívil klient s dotazem, jak správně zapsat zpřesněnou hranici mezi jeho a sousedovým pozemkem do katastru nemovitostí. Již měl vyhotovený geometrický plán, který přesně vymezoval průběh hranice, a zajímalo ho, jaké kroky musí podniknout, aby byl nový stav zapsán do katastru.
Mnozí lidé vůbec netuší, že existuje rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Často můžete slyšet v běžné řeči, že má někdo problém s podnájemníkem a když se zeptáte na podrobnosti, zjistíte, že se ve skutečnosti jedná o nájemce. Podnájem bytu se v posledních letech stal mnohem častějším, než býval v minulosti.
Ve své advokátní praxi jsem se opakovaně setkal s případy, kdy pronajímatelé nedodrželi povinnost řádně vyúčtovat náklady spojené s užíváním bytu. Velká část pronajímatelů není schopna vyúčtování zpracovat v souladu se zákonem, což vede k tomu, že se nájemci domáhají zaplacení pokuty. Tyto spory mohou být komplikované a finančně nákladné, přičemž...
Jeden z klientů, který pronajímá svých několik bytů nájemníkům, se mě ptal, jestli vím něco o připravované změně občanského soudního řádu týkající se zavedení tzv. rozkazu k vyklizení bytu, který by měl údajně urychlit vyklizení bytu.
Prodej nemovitosti často přináší otázky spojené nejen s technickým stavem bytu, ale i s okolními podmínkami, jako je hluk ze sousedních bytů. Pokud víte o problému, například o hlučné podlaze souseda nad Vámi, nabízí se otázka: Máte na to upozornit kupujícího? A jedná se o skrytou vadu?
Řeším nyní případ, kdy klient vlastní pozemek, na kterém je umístěná pozemní komunikace a chodník, které jsou ve vlastnictví města Beroun. Klient chce pozemek prodat obci. V této souvislosti jsem ho upozornil, že má nárok na vydání bezdůvodného obohacení, resp. nárok na to, aby mu město platilo v podstatě obdobu nájemného. Město Beroun mu...