V souvislosti s přijetím nového stavebního zákona (zákon č. 283/2001 Sb.), který nabyl účinnosti v plném rozsahu od 1. července 2024, se v médiích a odborných kruzích pravidelně objevují informace o změnách, které tento zákon přináší.
Minulý týden jsem narazil na jednu z těchto novinek, která se týká lhůty pro podání žaloby proti rozhodnutí stavebního úřadu. Posledních dvacet let byla tato lhůta stanovena na dva měsíce od doručení rozhodnutí stavebního úřadu. Dvouměsíční lhůta byla zakotvena přímo v ustanovení § 72 soudního řádu správního (zákon č. 150/2002 Sb.). Tato lhůta byla obecně aplikována na většinu správních rozhodnutí vydávaných různými správními orgány, jako jsou například finanční úřady, inspekce práce, česká obchodní inspekce nebo úřad práce. Samozřejmě, jak tomu často bývá, v ustanovení § 72 soudního řádu správního je dovětek "pokud zvláštní zákon nestanoví jinak". Zákonodárce si tak tradičně ponechal prostor pro stanovení odlišné lhůty tam, kde to bude považovat za vhodné.
A nyní se dostávám k situaci, která se týká mého klienta – developerské firmy, jež má dlouholeté zkušenosti a kvalifikovaný personál, a proto je schopna si všechna potřebná povolení vyřídit u stavebního úřadu vlastními silami. Přesto se však stalo, že tato firma přehlédla jednu z klíčových změn nového stavebního zákona, konkrétně ustanovení § 306 odst. 1. Toto ustanovení nově stanoví, že od 1. července 2024 lze žalobu proti rozhodnutí stavebního úřadu podat ve lhůtě kratší, než bylo dosud obvyklé – a to ve lhůtě jednoho měsíce.
Klient podal žalobu proti rozhodnutí stavebního úřadu, ale ke svému překvapení zjistil, že jeho podání nebylo vůbec projednáno. Žaloba byla odmítnuta s odůvodněním, že byla podána až po uplynutí lhůty stanovené v ustanovení § 306 odst. 1 stavebního zákona – konkrétně dva dny po jejím skončení. Klientovi jsem následně vysvětlil, že se dopustil chyby, kterou již nelze zpětně napravit.
Z mého pohledu je tato změna nesystémová a jejím hlavním následkem je omezení práv účastníků řízení. Doufám, že se tato novinka dostane rychle do širšího povědomí, ale nerozumím tomu, proč zákonodárci neustále komplikují náš právní systém, místo aby usilovali o jeho zjednodušení. Chápu, že argumentem pro tuto změnu může být i snaha o zrychlení celého řízení, ale nejsem si jist, zda zkrácení lhůty o jeden měsíc pro účastníky řízení povede k reálnému zrychlení procesu.
Moji klienti, mladý pár hledající své první společné bydlení, si letos pořídili útulný byt v panelákovém domě z 80. let. Na první pohled se zdálo, že se jedná o skvělý obchod – prostorný interiér, rozumná lokalita a cena, která byla o něco nižší, než by člověk v dané oblasti čekal. Jenže za touto výhodnou nabídkou se skrývalo jedno velké "ale"...
Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy
Nedávno mě navštívil klient s dotazem, jak správně zapsat zpřesněnou hranici mezi jeho a sousedovým pozemkem do katastru nemovitostí. Již měl vyhotovený geometrický plán, který přesně vymezoval průběh hranice, a zajímalo ho, jaké kroky musí podniknout, aby byl nový stav zapsán do katastru.
Mnozí lidé vůbec netuší, že existuje rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Často můžete slyšet v běžné řeči, že má někdo problém s podnájemníkem a když se zeptáte na podrobnosti, zjistíte, že se ve skutečnosti jedná o nájemce. Podnájem bytu se v posledních letech stal mnohem častějším, než býval v minulosti.
Ve své advokátní praxi jsem se opakovaně setkal s případy, kdy pronajímatelé nedodrželi povinnost řádně vyúčtovat náklady spojené s užíváním bytu. Velká část pronajímatelů není schopna vyúčtování zpracovat v souladu se zákonem, což vede k tomu, že se nájemci domáhají zaplacení pokuty. Tyto spory mohou být komplikované a finančně nákladné, přičemž...
Jeden z klientů, který pronajímá svých několik bytů nájemníkům, se mě ptal, jestli vím něco o připravované změně občanského soudního řádu týkající se zavedení tzv. rozkazu k vyklizení bytu, který by měl údajně urychlit vyklizení bytu.
Prodej nemovitosti často přináší otázky spojené nejen s technickým stavem bytu, ale i s okolními podmínkami, jako je hluk ze sousedních bytů. Pokud víte o problému, například o hlučné podlaze souseda nad Vámi, nabízí se otázka: Máte na to upozornit kupujícího? A jedná se o skrytou vadu?
Řeším nyní případ, kdy klient vlastní pozemek, na kterém je umístěná pozemní komunikace a chodník, které jsou ve vlastnictví města Beroun. Klient chce pozemek prodat obci. V této souvislosti jsem ho upozornil, že má nárok na vydání bezdůvodného obohacení, resp. nárok na to, aby mu město platilo v podstatě obdobu nájemného. Město Beroun mu...
Průkaz energetické náročnosti budovy (dále jen "PENB") je dokument, který rozděluje budovy do energetických tříd A až G na základě jejich energetické náročnosti, což zahrnuje spotřebu energie na vytápění, chlazení, ohřev vody, osvětlení, větrání a úpravu vlhkosti vzduchu. PENB hodnotí teoretické hodnoty, nikoli skutečná data z faktur, aby byl...
Předkupní právo nájemce podle § 1187 občanského zákoníku
Před koupí pozemku je zásadní pečlivě prověřit několik klíčových aspektů, které vám pomohou minimalizovat rizika a předejít nepříjemným překvapením. Koupě nemovitosti je významná investice, proto je nezbytné věnovat pozornost právním, technickým i územním podmínkám pozemku. Níže uvádím hlavní faktory, které byste měli zohlednit před uzavřením kupní...
Při prodeji nemovitosti odpovídá prodávající kupujícímu za vady. Pojem "vada nemovitosti" lze specifikovat z hlediska práva jako odchylku od stavu, který byl sjednán ve smlouvě, nebo který by kupující mohl rozumně očekávat na základě okolností prodeje. Vady nemovitosti mohou být skryté nebo zjevné a mohou zahrnovat jak fyzické, tak právní...
Možná málokdo z Vás tuší, že se na rozhodování českých soudů podílejí tzv. laičtí přísedící (někdy označovaní jako soudci z lidu). Podílejí se na rozhodování v prvním stupni u pracovněprávních sporů a v trestních věcech, kde horní trestní sazba převyšuje pět let. V odvolacích senátech u krajského soudu již laici neparticipují.
Minulý týden se ke mně dostali dva klienti, kteří měli společného to, že jim právní služby poskytovala osoba bez právního vzdělání. První klient řešil soudní řízení, ve kterém byl v pozici žalovaného, a žalobce se na něm domáhal zaplacení částky v řádu statisíců. Klientovi byl jako první úkon ve věci doručen platební rozkaz, proti kterému podal ve...
Dostal se ke mně případ, kdy zájemce o koupi nemovitosti si po uzavření rezervační smlouvy rozmyslel uzavření kupní smlouvy, neboť pozemek neměl právně vyřešenou přístupovou cestu. Z tohoto důvodu chtěl od realitní kanceláře vrátit již zaplacený rezervační poplatek. Realitní kancelář odmítla vrátit rezervační poplatek s odůvodněním, že v rezervační...
V souvislosti s přijetím nového stavebního zákona (zákon č. 283/2001 Sb.), který nabyl účinnosti v plném rozsahu od 1. července 2024, se v médiích a odborných kruzích pravidelně objevují informace o změnách, které tento zákon přináší.