Při prodeji nemovitosti odpovídá prodávající kupujícímu za vady. Pojem "vada nemovitosti" lze specifikovat z hlediska práva jako odchylku od stavu, který byl sjednán ve smlouvě, nebo který by kupující mohl rozumně očekávat na základě okolností prodeje. Vady nemovitosti mohou být skryté nebo zjevné a mohou zahrnovat jak fyzické, tak právní nedostatky.
Zjevné vady jsou ty, které kupující s vynaložením obvyklé pozornosti mohl odhalit při běžné prohlídce nemovitosti. Zjevné vady lze zjistit například pouhým pohledem nebo běžnými zkouškami (např. rozsvícení světel, kontrola topení apod.).
Skryté vady jsou naopak takové, které kupující nemohl zjistit běžnou prohlídkou nebo standardními zkouškami. Může se jednat například o špatně provedené izolace proti vlhkosti, vadné základy nebo problémy s inženýrskými sítěmi. Tyto vady často vyjdou najevo až během užívání nemovitosti. Důležité však je, že takové vady musí existovat již v době uzavření kupní smlouvy nebo v době předání nemovitosti.
Mnozí si neuvědomují, že prodávající odpovídá za skryté vady nemovitosti i v případě, že jde o starší nemovitost. Klíčovým ustanovením je § 2129 odst. 2 občanského zákoníku, který zní:
"Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět."
Toto ustanovení se týká skrytých vad staveb, za které prodávající odpovídá kupujícímu po dobu pěti let. Tato lhůta je poměrně dlouhá v porovnání s jinými záručními lhůtami v českém právním řádu, například zákonná záruka na zboží je pouze dvouletá. Prodávající by tedy měl informovat kupujícího o všech známých skrytých vadách, a pokud tak učiní, za tyto vady neodpovídá. V praxi se však často stává, že prodávající o skrytých vadách sám neví.
Prodávající samozřejmě neodpovídá za vady způsobené běžným opotřebením nebo za vady, které jsou projevem stáří nemovitosti a které kupující mohl očekávat na základě okolností. Běžné opotřebení nemovitosti není vadou, za kterou prodávající odpovídá, ale v praxi bývá někdy obtížné rozlišit, kdy se jedná o vadu, za kterou prodávající odpovídá, a kdy již ne. Je proto důležité posuzovat každý případ individuálně, přičemž jiné posouzení bude u stavby staré sto let a jiné u stavby staré pět let.
Pokud chce mít prodávající jistotu a souhlasí s tím kupující, lze odpovědnost za skryté vady stavby ve smlouvě vyloučit. Jako kompenzaci za omezení této odpovědnosti může prodávající nabídnout například snížení kupní ceny.
Chcete upravit kupní smlouvu tak, abyste neručili kupujícímu za skryté vady? Nebo jste kupující a nejste si jisti, zda prodávající tuto odpovědnost ve smlouvě nevyloučil? Neváhejte mě kontaktovat.
Moji klienti, mladý pár hledající své první společné bydlení, si letos pořídili útulný byt v panelákovém domě z 80. let. Na první pohled se zdálo, že se jedná o skvělý obchod – prostorný interiér, rozumná lokalita a cena, která byla o něco nižší, než by člověk v dané oblasti čekal. Jenže za touto výhodnou nabídkou se skrývalo jedno velké "ale"...
Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy
Nedávno mě navštívil klient s dotazem, jak správně zapsat zpřesněnou hranici mezi jeho a sousedovým pozemkem do katastru nemovitostí. Již měl vyhotovený geometrický plán, který přesně vymezoval průběh hranice, a zajímalo ho, jaké kroky musí podniknout, aby byl nový stav zapsán do katastru.
Mnozí lidé vůbec netuší, že existuje rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Často můžete slyšet v běžné řeči, že má někdo problém s podnájemníkem a když se zeptáte na podrobnosti, zjistíte, že se ve skutečnosti jedná o nájemce. Podnájem bytu se v posledních letech stal mnohem častějším, než býval v minulosti.
Ve své advokátní praxi jsem se opakovaně setkal s případy, kdy pronajímatelé nedodrželi povinnost řádně vyúčtovat náklady spojené s užíváním bytu. Velká část pronajímatelů není schopna vyúčtování zpracovat v souladu se zákonem, což vede k tomu, že se nájemci domáhají zaplacení pokuty. Tyto spory mohou být komplikované a finančně nákladné, přičemž...
Jeden z klientů, který pronajímá svých několik bytů nájemníkům, se mě ptal, jestli vím něco o připravované změně občanského soudního řádu týkající se zavedení tzv. rozkazu k vyklizení bytu, který by měl údajně urychlit vyklizení bytu.
Prodej nemovitosti často přináší otázky spojené nejen s technickým stavem bytu, ale i s okolními podmínkami, jako je hluk ze sousedních bytů. Pokud víte o problému, například o hlučné podlaze souseda nad Vámi, nabízí se otázka: Máte na to upozornit kupujícího? A jedná se o skrytou vadu?
Řeším nyní případ, kdy klient vlastní pozemek, na kterém je umístěná pozemní komunikace a chodník, které jsou ve vlastnictví města Beroun. Klient chce pozemek prodat obci. V této souvislosti jsem ho upozornil, že má nárok na vydání bezdůvodného obohacení, resp. nárok na to, aby mu město platilo v podstatě obdobu nájemného. Město Beroun mu...
Průkaz energetické náročnosti budovy (dále jen "PENB") je dokument, který rozděluje budovy do energetických tříd A až G na základě jejich energetické náročnosti, což zahrnuje spotřebu energie na vytápění, chlazení, ohřev vody, osvětlení, větrání a úpravu vlhkosti vzduchu. PENB hodnotí teoretické hodnoty, nikoli skutečná data z faktur, aby byl...
Předkupní právo nájemce podle § 1187 občanského zákoníku
Před koupí pozemku je zásadní pečlivě prověřit několik klíčových aspektů, které vám pomohou minimalizovat rizika a předejít nepříjemným překvapením. Koupě nemovitosti je významná investice, proto je nezbytné věnovat pozornost právním, technickým i územním podmínkám pozemku. Níže uvádím hlavní faktory, které byste měli zohlednit před uzavřením kupní...
Při prodeji nemovitosti odpovídá prodávající kupujícímu za vady. Pojem "vada nemovitosti" lze specifikovat z hlediska práva jako odchylku od stavu, který byl sjednán ve smlouvě, nebo který by kupující mohl rozumně očekávat na základě okolností prodeje. Vady nemovitosti mohou být skryté nebo zjevné a mohou zahrnovat jak fyzické, tak právní...