Při prodeji nemovitosti odpovídá prodávající kupujícímu za vady. Pojem "vada nemovitosti" lze specifikovat z hlediska práva jako odchylku od stavu, který byl sjednán ve smlouvě, nebo který by kupující mohl rozumně očekávat na základě okolností prodeje. Vady nemovitosti mohou být skryté nebo zjevné a mohou zahrnovat jak fyzické, tak právní nedostatky.
Zjevné vady jsou ty, které kupující s vynaložením obvyklé pozornosti mohl odhalit při běžné prohlídce nemovitosti. Zjevné vady lze zjistit například pouhým pohledem nebo běžnými zkouškami (např. rozsvícení světel, kontrola topení apod.).
Skryté vady jsou naopak takové, které kupující nemohl zjistit běžnou prohlídkou nebo standardními zkouškami. Může se jednat například o špatně provedené izolace proti vlhkosti, vadné základy nebo problémy s inženýrskými sítěmi. Tyto vady často vyjdou najevo až během užívání nemovitosti. Důležité však je, že takové vady musí existovat již v době uzavření kupní smlouvy nebo v době předání nemovitosti.
Mnozí si neuvědomují, že prodávající odpovídá za skryté vady nemovitosti i v případě, že jde o starší nemovitost. Klíčovým ustanovením je § 2129 odst. 2 občanského zákoníku, který zní:
"Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět."
Toto ustanovení se týká skrytých vad staveb, za které prodávající odpovídá kupujícímu po dobu pěti let. Tato lhůta je poměrně dlouhá v porovnání s jinými záručními lhůtami v českém právním řádu, například zákonná záruka na zboží je pouze dvouletá. Prodávající by tedy měl informovat kupujícího o všech známých skrytých vadách, a pokud tak učiní, za tyto vady neodpovídá. V praxi se však často stává, že prodávající o skrytých vadách sám neví.
Prodávající samozřejmě neodpovídá za vady způsobené běžným opotřebením nebo za vady, které jsou projevem stáří nemovitosti a které kupující mohl očekávat na základě okolností. Běžné opotřebení nemovitosti není vadou, za kterou prodávající odpovídá, ale v praxi bývá někdy obtížné rozlišit, kdy se jedná o vadu, za kterou prodávající odpovídá, a kdy již ne. Je proto důležité posuzovat každý případ individuálně, přičemž jiné posouzení bude u stavby staré sto let a jiné u stavby staré pět let.
Pokud chce mít prodávající jistotu a souhlasí s tím kupující, lze odpovědnost za skryté vady stavby ve smlouvě vyloučit. Jako kompenzaci za omezení této odpovědnosti může prodávající nabídnout například snížení kupní ceny.
Chcete upravit kupní smlouvu tak, abyste neručili kupujícímu za skryté vady? Nebo jste kupující a nejste si jisti, zda prodávající tuto odpovědnost ve smlouvě nevyloučil? Neváhejte mě kontaktovat.
Možná málokdo z Vás tuší, že se na rozhodování českých soudů podílejí tzv. laičtí přísedící (někdy označovaní jako soudci z lidu). Podílejí se na rozhodování v prvním stupni u pracovněprávních sporů a v trestních věcech, kde horní trestní sazba převyšuje pět let. V odvolacích senátech u krajského soudu již laici neparticipují.
Minulý týden se ke mně dostali dva klienti, kteří měli společného to, že jim právní služby poskytovala osoba bez právního vzdělání. První klient řešil soudní řízení, ve kterém byl v pozici žalovaného, a žalobce se na něm domáhal zaplacení částky v řádu statisíců. Klientovi byl jako první úkon ve věci doručen platební rozkaz, proti kterému podal ve...
Dostal se ke mně případ, kdy zájemce o koupi nemovitosti si po uzavření rezervační smlouvy rozmyslel uzavření kupní smlouvy, neboť pozemek neměl právně vyřešenou přístupovou cestu. Z tohoto důvodu chtěl od realitní kanceláře vrátit již zaplacený rezervační poplatek. Realitní kancelář odmítla vrátit rezervační poplatek s odůvodněním, že v rezervační...
V souvislosti s přijetím nového stavebního zákona (zákon č. 283/2001 Sb.), který nabyl účinnosti v plném rozsahu od 1. července 2024, se v médiích a odborných kruzích pravidelně objevují informace o změnách, které tento zákon přináší.
Nedávno mě požádala klientka o konzultaci výsledku dědického řízení, které bylo ukončeno před několika měsíci. Klientka se v rámci dědického řízení nenechala právně zastoupit, protože se domnívala, že to je zbytečné. Předmětem dědického řízení byla zejména nemovitost v hodnotě čtyř milionů korun českých a dluh ve výši dvou milionů korun českých....
Oslovil mě klient s požadavkem na urgentní řešení jeho záležitosti, která spočívala v tom, že si na konci roku 2023 objednal dřevo na stavbu roubenky za velmi výhodnou cenu s termínem dodání do konce března 2024. Bohužel klientovi bylo dřevo dodáváno po částech, přičemž poslední část dodávky byla podmíněna navýšením původní dohodnuté ceny.
Oslovil mě jeden klient s prosbou o řešení věci spočívající v tom, že klient byl členem výboru společenství vlastníků jednotek (SVJ) v domě, kde vlastnil byt, nicméně byt prodal, ale nedávno zjistil, že je v obchodním rejstříku stále evidován jako člen výboru, ačkoliv jako člen výboru byl zapsán již v roce 2012.
Rozvod je právní proces, který ukončuje manželství a zahrnuje několik kroků.
Důkaz o platbě je klíčový, protože potvrzuje, že jste splnili svou povinnost vůči druhé straně. Bez tohoto důkazu by mohla druhá strana tvrdit, že platba nebyla provedena, nebo že se týkala jiné věci, než tvrdíte vy.
Podle § 2288 občanského zákoníku může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou z těchto důvodů:
Vztahy mezi spoluvlastníky jsou založeny nejen na právech, ale i na povinnostech, které z tohoto vztahu vyplývají. Většinový spoluvlastník nemůže samovolně rozhodovat o správě věci bez vědomí menšinového spoluvlastníka. Menšinovému spoluvlastníkovi musí být umožněno se seznámit s rozsahem a způsobem užívání společné věci. Pokud se potřebná většina...
I v dnešní době je stále časté, že lidé pracují na volné noze, jakožto nezávislí podnikatelé, ale ve skutečnosti jsou jejich pracovní podmínky a příjmy závislé na převážně na jednom zdroji. Jedná se tedy o to, že místo toho, aby smluvní strany uzavřeli pracovněprávní vztah, obstarají si živnostenské oprávněn a uzavřou jinou smlouvu (např. smlouvu o...