Před koupí pozemku je zásadní pečlivě prověřit několik klíčových aspektů, které vám pomohou minimalizovat rizika a předejít nepříjemným překvapením. Koupě nemovitosti je významná investice, proto je nezbytné věnovat pozornost právním, technickým i územním podmínkám pozemku. Níže uvádím hlavní faktory, které byste měli zohlednit před uzavřením kupní smlouvy.
1. Vlastnická práva:
To je opravdu základní bod, často se stává, že na straně prodávajícího stojí více subjektů (spoluvlastníků). V dnešní době je však velmi jednoduché ověřit, kdo je skutečným vlastníkem pozemku, a zda není vlastnického právo nějak omezeno (např. zda pozemek není zatížen věcnými břemeny, zástavními právy či jinými závazky).
Výpis z katastru nemovitostí lze získat on-line na webu https://nahlizenidokn.cuzk.cz/ případně lze využít služby Czech pointu.
2. Exekuce:
Ověřte, zda pozemek není předmětem exekuce, protože taková skutečnost způsobuje neplatnost převodu vlastnického práva a riskujete, že nebude mít ani pozemek a ani se Vám nevrátí kupní cena. To můžete zjistit opět ve výpisu z katastru nemovitostí, ale vyplatí se prověřit i samotného vlastníka nemovitosti, neboť doba než se propíše exekuce do katastru nemovitostí může být nečekaně dlouhá (může se jednat až o mnoho měsíců). Samotného vlastníka můžete prověřit v centrální evidenci exekucí, která je dostupná jak on-line na webu https://www.ceecr.cz/ nebo lze opět lze využít služby Czech pointu.
3. Územní plán:
Prověřte, jaké je možné využití pozemku podle územního plánu dané obce. Může se jednat například o stavební pozemek, rekreační pozemek, zemědělskou půdu apod. Zjistěte, zda na pozemku neplatí stavební uzávěra nebo jiné omezení. Územní plán má být vždy zveřejněný na webu příslušné obce (resp. u obce s rozšířenou působností).
4. Inženýrské sítě:
Zjistěte, zda na pozemku vedou inženýrské sítě (elektřina, voda, plyn, kanalizace, optické kabely). S vedením těchto sítí jsou spojena ochranná pásma, do kterých se nesmí zasahovat, a to např. ani zasazením stromu. Přítomnost inženýrských sítí může negativně ovlivnit hodnotu pozemku, neboť může značně omezovat případnou výstavbu. Přesnou lokalitu uložení sítí může poskytnout její provozovatel, a to na základě žádosti. Zatím neexistuje žádná centrální evidence všech inženýrských sítí, proto je vhodné oslovit např. projektanta, který je schopný zjistit a oslovit všechny provozovatele/správce inženýrských sítí.
5. Přístupová cesta:
Zjistěte, zda je na pozemek legální přístup. Někdy může být pozemek přístupný pouze přes sousední pozemky, což může způsobit problémy, pokud není cesta právně zajištěna (např. věcným břemenem). Samozřejmě existuje institut nezbytné cesty (viz můj článek - https://www.ak-rapsa.cz/l/pravo-nezbytne-cesty-ustavni-soud-rozhodnuti-ii-us-1587-20/), ale lepší je o absenci přístupové cesty vědět již před uzavřením kupní smlouvy, neboť je to skutečnost, která může ovlivnit výši kupní ceny.
6. Omezení v oblasti ochrany životního prostředí:
Prověřte, zda pozemek nepatří do chráněné oblasti (např. CHKO nebo národní park apod.), kde mohou platit zvláštní podmínky pro výstavbu a užívání nemovitosti. Zpravidla jsou v těchto chráněných lokalitách přísnější požadavky na stavby, což může značně prodražit jejich stavbu či rekonstrukci. Tuto skutečnost, zjistíte rovněž z výpisu z katastru nemovitostí, případně přímo z katastrální mapy.
7. Geologické a hydrologické podmínky:
Prověřte, zda pozemek není v záplavové oblasti nebo zda nemá problémy s podložím, které by mohly komplikovat stavbu.
8. Smluvní podmínky:
Pečlivě prostudujte kupní smlouvu, nejlépe v součinnost s advokátem, který vám pomůže identifikovat a řešit specifické právní otázky týkající se předmětu koupě.
Důkladná příprava a prověření všech relevantních faktorů jsou klíčové pro bezpečný a úspěšný nákup pozemku. Nezapomínejte, že každá nemovitost může mít svá specifika, která mohou výrazně ovlivnit její hodnotu i budoucí využití. Spolupráce s právníkem, odborníky na nemovitosti a technické experty vám může ušetřit nejen čas, ale i značné finanční prostředky. Před podepsáním kupní smlouvy proto pečlivě zvažte všechny relevantní aspekty a vyhledejte profesionální poradenství.
Pokud máte jakékoli otázky, neváhejte se obrátit na odborníky. Opatrnost a dobrá příprava jsou klíčem k úspěšné investici.
Moji klienti, mladý pár hledající své první společné bydlení, si letos pořídili útulný byt v panelákovém domě z 80. let. Na první pohled se zdálo, že se jedná o skvělý obchod – prostorný interiér, rozumná lokalita a cena, která byla o něco nižší, než by člověk v dané oblasti čekal. Jenže za touto výhodnou nabídkou se skrývalo jedno velké "ale"...
Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy
Nedávno mě navštívil klient s dotazem, jak správně zapsat zpřesněnou hranici mezi jeho a sousedovým pozemkem do katastru nemovitostí. Již měl vyhotovený geometrický plán, který přesně vymezoval průběh hranice, a zajímalo ho, jaké kroky musí podniknout, aby byl nový stav zapsán do katastru.
Mnozí lidé vůbec netuší, že existuje rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Často můžete slyšet v běžné řeči, že má někdo problém s podnájemníkem a když se zeptáte na podrobnosti, zjistíte, že se ve skutečnosti jedná o nájemce. Podnájem bytu se v posledních letech stal mnohem častějším, než býval v minulosti.
Ve své advokátní praxi jsem se opakovaně setkal s případy, kdy pronajímatelé nedodrželi povinnost řádně vyúčtovat náklady spojené s užíváním bytu. Velká část pronajímatelů není schopna vyúčtování zpracovat v souladu se zákonem, což vede k tomu, že se nájemci domáhají zaplacení pokuty. Tyto spory mohou být komplikované a finančně nákladné, přičemž...
Jeden z klientů, který pronajímá svých několik bytů nájemníkům, se mě ptal, jestli vím něco o připravované změně občanského soudního řádu týkající se zavedení tzv. rozkazu k vyklizení bytu, který by měl údajně urychlit vyklizení bytu.
Prodej nemovitosti často přináší otázky spojené nejen s technickým stavem bytu, ale i s okolními podmínkami, jako je hluk ze sousedních bytů. Pokud víte o problému, například o hlučné podlaze souseda nad Vámi, nabízí se otázka: Máte na to upozornit kupujícího? A jedná se o skrytou vadu?
Řeším nyní případ, kdy klient vlastní pozemek, na kterém je umístěná pozemní komunikace a chodník, které jsou ve vlastnictví města Beroun. Klient chce pozemek prodat obci. V této souvislosti jsem ho upozornil, že má nárok na vydání bezdůvodného obohacení, resp. nárok na to, aby mu město platilo v podstatě obdobu nájemného. Město Beroun mu...
Průkaz energetické náročnosti budovy (dále jen "PENB") je dokument, který rozděluje budovy do energetických tříd A až G na základě jejich energetické náročnosti, což zahrnuje spotřebu energie na vytápění, chlazení, ohřev vody, osvětlení, větrání a úpravu vlhkosti vzduchu. PENB hodnotí teoretické hodnoty, nikoli skutečná data z faktur, aby byl...
Předkupní právo nájemce podle § 1187 občanského zákoníku
Před koupí pozemku je zásadní pečlivě prověřit několik klíčových aspektů, které vám pomohou minimalizovat rizika a předejít nepříjemným překvapením. Koupě nemovitosti je významná investice, proto je nezbytné věnovat pozornost právním, technickým i územním podmínkám pozemku. Níže uvádím hlavní faktory, které byste měli zohlednit před uzavřením kupní...
Při prodeji nemovitosti odpovídá prodávající kupujícímu za vady. Pojem "vada nemovitosti" lze specifikovat z hlediska práva jako odchylku od stavu, který byl sjednán ve smlouvě, nebo který by kupující mohl rozumně očekávat na základě okolností prodeje. Vady nemovitosti mohou být skryté nebo zjevné a mohou zahrnovat jak fyzické, tak právní...