Nový občanský zákoník, který je účinný již od 1. ledna 2014, upravoval za dobu své účinnosti zákonné předkupní právo mezi spoluvlastníky ve svých jednotlivých zněních dvěma zásadně odlišnými způsoby.
V období ode dne 1. ledna 2014 do dne 31. prosince 2017 docházelo ke vzniku zákonného předkupního práva pouze v případě, kdy spoluvlastníci nemohli vznik spoluvlastnického vztahu ovlivnit svou vůlí či právním jednáním. Zároveň bylo zakotveno časové omezení jeho trvání, a to na dobu šesti měsíců.
V období ode dne 1. ledna 2018 do dne 30. června 2020 se nový občanský vrátil k právní úpravě platné do 31. prosince 2013, tj. ke znovuzavedení obecného zákonného předkupního práva spoluvlastníků. Důvodová zpráva k této změně uvádí, že praxe ukazuje, že nebylo vhodné opustit úpravu zákonného předkupního práva pro převod spoluvlastnického podílu. Zákonné předkupní právo v našem právním řádu fungovalo několik desítek let, jedná se tak o osvědčený institut a uživatelé s ním počítají a spoléhají na něj. Jeho zrušení nepřineslo v životě spoluvlastníků žádné zlepšení, a naopak celou úpravu převodu spoluvlastnického podílu a vypořádání zkomplikovalo. Návrh vyhovuje požadavkům praxe a opětovně zavádí ustanovení o zákonném předkupním právu.
V období ode dne 1. července 2020 do současnosti platí opět to, že zákonné předkupní právo vznikne pouze v případě, kdy bylo spoluvlastnictví nově založeno pořízením pro případ smrti, tj. závětí, dědickou smlouvou či dovětkem nebo jinou právní skutečností, kterou spoluvlastníci nemohli od počátku ovlivnit. Za takové skutečnosti lze považovat typicky originární způsoby nabytí, jako nabytí spoluvlastnického podílu v dražbě, vydržení věci do podílového spoluvlastnictví, založení spoluvlastnictví konstitutivním rozhodnutím soudu apod. Opět je toto zákonné předkupní právo časově omezeno na dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Přijetí této změny bylo odůvodňováno tím, že předkupní právo působilo komplikace při převodu bytových či nebytových jednotek společně s garážovými stáními vymezenými jako spoluvlastnické podíly.
Aktuální stav je takový, že až na shora uvedené výjimky je předkupní právo zrušeno. Doufejme tedy, že tato právní úprava je již konečná, protože pro právní stát je důležité, aby ke změnám zákonů docházelo pouze ze závažných důvodů. Trvání stejné právní úpravy je zásadní pro fungování právního systému a společnosti jako celku, a to jak z hlediska právní jistoty a důvěry v právní systém, tak z hlediska hospodářské stability a ochrany práv jednotlivců.
Dostali jste se do podobné situace? Nevíte si rady? Neváhejte se na mě obrátit.
Moji klienti, mladý pár hledající své první společné bydlení, si letos pořídili útulný byt v panelákovém domě z 80. let. Na první pohled se zdálo, že se jedná o skvělý obchod – prostorný interiér, rozumná lokalita a cena, která byla o něco nižší, než by člověk v dané oblasti čekal. Jenže za touto výhodnou nabídkou se skrývalo jedno velké "ale"...
Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy
Nedávno mě navštívil klient s dotazem, jak správně zapsat zpřesněnou hranici mezi jeho a sousedovým pozemkem do katastru nemovitostí. Již měl vyhotovený geometrický plán, který přesně vymezoval průběh hranice, a zajímalo ho, jaké kroky musí podniknout, aby byl nový stav zapsán do katastru.
Mnozí lidé vůbec netuší, že existuje rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Často můžete slyšet v běžné řeči, že má někdo problém s podnájemníkem a když se zeptáte na podrobnosti, zjistíte, že se ve skutečnosti jedná o nájemce. Podnájem bytu se v posledních letech stal mnohem častějším, než býval v minulosti.
Ve své advokátní praxi jsem se opakovaně setkal s případy, kdy pronajímatelé nedodrželi povinnost řádně vyúčtovat náklady spojené s užíváním bytu. Velká část pronajímatelů není schopna vyúčtování zpracovat v souladu se zákonem, což vede k tomu, že se nájemci domáhají zaplacení pokuty. Tyto spory mohou být komplikované a finančně nákladné, přičemž...
Jeden z klientů, který pronajímá svých několik bytů nájemníkům, se mě ptal, jestli vím něco o připravované změně občanského soudního řádu týkající se zavedení tzv. rozkazu k vyklizení bytu, který by měl údajně urychlit vyklizení bytu.
Prodej nemovitosti často přináší otázky spojené nejen s technickým stavem bytu, ale i s okolními podmínkami, jako je hluk ze sousedních bytů. Pokud víte o problému, například o hlučné podlaze souseda nad Vámi, nabízí se otázka: Máte na to upozornit kupujícího? A jedná se o skrytou vadu?
Řeším nyní případ, kdy klient vlastní pozemek, na kterém je umístěná pozemní komunikace a chodník, které jsou ve vlastnictví města Beroun. Klient chce pozemek prodat obci. V této souvislosti jsem ho upozornil, že má nárok na vydání bezdůvodného obohacení, resp. nárok na to, aby mu město platilo v podstatě obdobu nájemného. Město Beroun mu...
Průkaz energetické náročnosti budovy (dále jen "PENB") je dokument, který rozděluje budovy do energetických tříd A až G na základě jejich energetické náročnosti, což zahrnuje spotřebu energie na vytápění, chlazení, ohřev vody, osvětlení, větrání a úpravu vlhkosti vzduchu. PENB hodnotí teoretické hodnoty, nikoli skutečná data z faktur, aby byl...
Předkupní právo nájemce podle § 1187 občanského zákoníku
Před koupí pozemku je zásadní pečlivě prověřit několik klíčových aspektů, které vám pomohou minimalizovat rizika a předejít nepříjemným překvapením. Koupě nemovitosti je významná investice, proto je nezbytné věnovat pozornost právním, technickým i územním podmínkám pozemku. Níže uvádím hlavní faktory, které byste měli zohlednit před uzavřením kupní...
Při prodeji nemovitosti odpovídá prodávající kupujícímu za vady. Pojem "vada nemovitosti" lze specifikovat z hlediska práva jako odchylku od stavu, který byl sjednán ve smlouvě, nebo který by kupující mohl rozumně očekávat na základě okolností prodeje. Vady nemovitosti mohou být skryté nebo zjevné a mohou zahrnovat jak fyzické, tak právní...