Dostal se ke mně případ, kdy zájemce o koupi nemovitosti si po uzavření rezervační smlouvy rozmyslel uzavření kupní smlouvy, neboť pozemek neměl právně vyřešenou přístupovou cestu. Z tohoto důvodu chtěl od realitní kanceláře vrátit již zaplacený rezervační poplatek. Realitní kancelář odmítla vrátit rezervační poplatek s odůvodněním, že v rezervační smlouvě byla sjednána pokuta pro případ, že zájemce neuzavře kupní smlouvu.
Vzpomněl jsem si v této souvislosti na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne ze dne 20. června 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, které se zabývalo v podstatě totožným případem. V soudem projednávaném případě chtěli žalobci koupit nemovitost, následně si koupi nemovitosti rozmysleli z důvodu, že předmětem rezervace byla i část pozemku, kterou však nebylo možné zapsat do katastru nemovitostí, a navíc nebyly vyřešeny problémy s přípojkami a přístupovou cestou. Žalobci požadovali vrácení rezervačního poplatku ve výši 72.600,- Kč od realitní kanceláře (žalované). Realitní kancelář si poplatek ponechala s odůvodněním, že jej započetla proti smluvní pokutě, protože žalobci odmítli podepsat kupní smlouvu.
Spor se dostal nakonec až k Nejvyššímu soudu ČR, který potvrdil, že uzavřená trojstranná rezervační smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitní zprostředkování. Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu (kupní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, nájemní smlouva apod.), a proto nemůže-li taková povinnost vzniknout, nemůže vzniknout ani smluvní pokuta za porušení této povinnosti, a proto by se v tomto případě jednalo ze strany realitního zprostředkovatele o bezdůvodné obohacení.
S ohledem na výše uvedené bylo rozhodnuto soudem o tom, že realitní kancelář si rezervační poplatek ponechala neoprávněně, neboť ujednání o smluvní pokutě bylo neplatné. Samotná rezervační smlouva, resp. její ostatní ujednání byly posouzeny jako platné.
Nejvyšší soud zdůraznil, že povinnost, zajištěná smluvní pokutou, může vzniknout pouze osobám ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka, tzn. že k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze budoucí účastníci smlouvy (prodávající a kupující), nikoliv kupující vůči realitní kanceláři.
V zastoupení klienta jsem napsal realitní kanceláři výzvu k vrácení rezervačního poplatku s odkazem na výše uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR. Uvidíme, zda bude realitní kancelář ochotná se soudit. Podle mého názoru by si měla místo toho raději upravit znění svých smluv, aby předešla v budoucnu dalším problémům.
Řešíte podobnou situaci? ¨Neváhejte mě kontaktovat.
Moji klienti, mladý pár hledající své první společné bydlení, si letos pořídili útulný byt v panelákovém domě z 80. let. Na první pohled se zdálo, že se jedná o skvělý obchod – prostorný interiér, rozumná lokalita a cena, která byla o něco nižší, než by člověk v dané oblasti čekal. Jenže za touto výhodnou nabídkou se skrývalo jedno velké "ale"...
Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy
Nedávno mě navštívil klient s dotazem, jak správně zapsat zpřesněnou hranici mezi jeho a sousedovým pozemkem do katastru nemovitostí. Již měl vyhotovený geometrický plán, který přesně vymezoval průběh hranice, a zajímalo ho, jaké kroky musí podniknout, aby byl nový stav zapsán do katastru.
Mnozí lidé vůbec netuší, že existuje rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Často můžete slyšet v běžné řeči, že má někdo problém s podnájemníkem a když se zeptáte na podrobnosti, zjistíte, že se ve skutečnosti jedná o nájemce. Podnájem bytu se v posledních letech stal mnohem častějším, než býval v minulosti.
Ve své advokátní praxi jsem se opakovaně setkal s případy, kdy pronajímatelé nedodrželi povinnost řádně vyúčtovat náklady spojené s užíváním bytu. Velká část pronajímatelů není schopna vyúčtování zpracovat v souladu se zákonem, což vede k tomu, že se nájemci domáhají zaplacení pokuty. Tyto spory mohou být komplikované a finančně nákladné, přičemž...
Jeden z klientů, který pronajímá svých několik bytů nájemníkům, se mě ptal, jestli vím něco o připravované změně občanského soudního řádu týkající se zavedení tzv. rozkazu k vyklizení bytu, který by měl údajně urychlit vyklizení bytu.
Prodej nemovitosti často přináší otázky spojené nejen s technickým stavem bytu, ale i s okolními podmínkami, jako je hluk ze sousedních bytů. Pokud víte o problému, například o hlučné podlaze souseda nad Vámi, nabízí se otázka: Máte na to upozornit kupujícího? A jedná se o skrytou vadu?
Řeším nyní případ, kdy klient vlastní pozemek, na kterém je umístěná pozemní komunikace a chodník, které jsou ve vlastnictví města Beroun. Klient chce pozemek prodat obci. V této souvislosti jsem ho upozornil, že má nárok na vydání bezdůvodného obohacení, resp. nárok na to, aby mu město platilo v podstatě obdobu nájemného. Město Beroun mu...
Průkaz energetické náročnosti budovy (dále jen "PENB") je dokument, který rozděluje budovy do energetických tříd A až G na základě jejich energetické náročnosti, což zahrnuje spotřebu energie na vytápění, chlazení, ohřev vody, osvětlení, větrání a úpravu vlhkosti vzduchu. PENB hodnotí teoretické hodnoty, nikoli skutečná data z faktur, aby byl...
Předkupní právo nájemce podle § 1187 občanského zákoníku
Před koupí pozemku je zásadní pečlivě prověřit několik klíčových aspektů, které vám pomohou minimalizovat rizika a předejít nepříjemným překvapením. Koupě nemovitosti je významná investice, proto je nezbytné věnovat pozornost právním, technickým i územním podmínkám pozemku. Níže uvádím hlavní faktory, které byste měli zohlednit před uzavřením kupní...
Při prodeji nemovitosti odpovídá prodávající kupujícímu za vady. Pojem "vada nemovitosti" lze specifikovat z hlediska práva jako odchylku od stavu, který byl sjednán ve smlouvě, nebo který by kupující mohl rozumně očekávat na základě okolností prodeje. Vady nemovitosti mohou být skryté nebo zjevné a mohou zahrnovat jak fyzické, tak právní...
Možná málokdo z Vás tuší, že se na rozhodování českých soudů podílejí tzv. laičtí přísedící (někdy označovaní jako soudci z lidu). Podílejí se na rozhodování v prvním stupni u pracovněprávních sporů a v trestních věcech, kde horní trestní sazba převyšuje pět let. V odvolacích senátech u krajského soudu již laici neparticipují.
Minulý týden se ke mně dostali dva klienti, kteří měli společného to, že jim právní služby poskytovala osoba bez právního vzdělání. První klient řešil soudní řízení, ve kterém byl v pozici žalovaného, a žalobce se na něm domáhal zaplacení částky v řádu statisíců. Klientovi byl jako první úkon ve věci doručen platební rozkaz, proti kterému podal ve...
Dostal se ke mně případ, kdy zájemce o koupi nemovitosti si po uzavření rezervační smlouvy rozmyslel uzavření kupní smlouvy, neboť pozemek neměl právně vyřešenou přístupovou cestu. Z tohoto důvodu chtěl od realitní kanceláře vrátit již zaplacený rezervační poplatek. Realitní kancelář odmítla vrátit rezervační poplatek s odůvodněním, že v rezervační...
V souvislosti s přijetím nového stavebního zákona (zákon č. 283/2001 Sb.), který nabyl účinnosti v plném rozsahu od 1. července 2024, se v médiích a odborných kruzích pravidelně objevují informace o změnách, které tento zákon přináší.
Nedávno mě požádala klientka o konzultaci výsledku dědického řízení, které bylo ukončeno před několika měsíci. Klientka se v rámci dědického řízení nenechala právně zastoupit, protože se domnívala, že to je zbytečné. Předmětem dědického řízení byla zejména nemovitost v hodnotě čtyř milionů korun českých a dluh ve výši dvou milionů korun českých....
Oslovil mě klient s požadavkem na urgentní řešení jeho záležitosti, která spočívala v tom, že si na konci roku 2023 objednal dřevo na stavbu roubenky za velmi výhodnou cenu s termínem dodání do konce března 2024. Bohužel klientovi bylo dřevo dodáváno po částech, přičemž poslední část dodávky byla podmíněna navýšením původní dohodnuté ceny.
Oslovil mě jeden klient s prosbou o řešení věci spočívající v tom, že klient byl členem výboru společenství vlastníků jednotek (SVJ) v domě, kde vlastnil byt, nicméně byt prodal, ale nedávno zjistil, že je v obchodním rejstříku stále evidován jako člen výboru, ačkoliv jako člen výboru byl zapsán již v roce 2012.
Rozvod je právní proces, který ukončuje manželství a zahrnuje několik kroků.