Dostal se ke mně případ, kdy zájemce o koupi nemovitosti si po uzavření
rezervační smlouvy rozmyslel uzavření kupní smlouvy, neboť pozemek neměl právně
vyřešenou přístupovou cestu. Z tohoto důvodu chtěl od realitní kanceláře
vrátit již zaplacený rezervační poplatek. Realitní kancelář odmítla vrátit
rezervační poplatek s odůvodněním, že v rezervační smlouvě byla
sjednána pokuta pro případ, že zájemce neuzavře kupní smlouvu.
Vzpomněl jsem si v této souvislosti na rozhodnutí Nejvyššího soudu
ČR ze dne ze dne 20. června 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, které se zabývalo v podstatě
totožným případem. V soudem projednávaném případě chtěli žalobci koupit
nemovitost, následně si koupi nemovitosti rozmysleli z důvodu, že
předmětem rezervace byla i část pozemku, kterou však nebylo možné zapsat do
katastru nemovitostí, a navíc nebyly vyřešeny problémy s přípojkami a
přístupovou cestou. Žalobci požadovali vrácení rezervačního poplatku ve výši 72.600,-
Kč od realitní kanceláře (žalované). Realitní kancelář si poplatek ponechala s
odůvodněním, že jej započetla proti smluvní pokutě, protože žalobci odmítli
podepsat kupní smlouvu.
Spor se dostal nakonec až k Nejvyššímu soudu ČR, který potvrdil,
že uzavřená trojstranná rezervační smlouva je smlouvou o realitním
zprostředkování podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitní zprostředkování. Ustanovení §
14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě
o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít
realitní smlouvu (kupní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, nájemní smlouva
apod.), a proto nemůže-li taková povinnost vzniknout, nemůže vzniknout ani
smluvní pokuta za porušení této povinnosti, a proto by se v tomto případě
jednalo ze strany realitního zprostředkovatele o bezdůvodné obohacení.
S ohledem na výše uvedené bylo rozhodnuto soudem o tom, že
realitní kancelář si rezervační poplatek ponechala neoprávněně, neboť ujednání o
smluvní pokutě bylo neplatné. Samotná rezervační smlouva, resp. její ostatní
ujednání byly posouzeny jako platné.
Nejvyšší soud zdůraznil, že povinnost, zajištěná smluvní pokutou, může
vzniknout pouze osobám ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka, tzn. že k
uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze budoucí účastníci smlouvy (prodávající
a kupující), nikoliv kupující vůči realitní kanceláři.
V zastoupení klienta jsem napsal realitní kanceláři výzvu k vrácení
rezervačního poplatku s odkazem na výše uvedené rozhodnutí Nejvyššího
soudu ČR. Uvidíme, zda bude realitní kancelář ochotná se soudit. Podle mého
názoru by si měla místo toho raději upravit znění svých smluv, aby předešla v budoucnu
dalším problémům.