Ve své advokátní praxi jsem se opakovaně setkal s
případy, kdy pronajímatelé nedodrželi povinnost řádně vyúčtovat náklady spojené
s užíváním bytu. Velká část pronajímatelů není schopna vyúčtování zpracovat v
souladu se zákonem, což vede k tomu, že se nájemci domáhají zaplacení pokuty.
Tyto spory mohou být komplikované a finančně nákladné, přičemž právní úprava je
v tomto ohledu na straně nájemců.
Podle českého práva má pronajímatel (vlastník
bytu) povinnost poskytnout nájemci vyúčtování skutečných nákladů a záloh za
služby spojené s užíváním bytu. Tuto povinnost stanovuje zákon č. 67/2013 Sb.,
který upravuje poskytování plnění souvisejících s užíváním bytů a nebytových
prostor.
Pronajímatel musí vyúčtování doručit nejpozději
do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Současně je povinen provést
finanční vyrovnání mezi přijatými zálohami a skutečnými náklady, pokud jiný
právní předpis nestanoví jinak.
Vyúčtování služeb musí být provedeno nejen včas,
ale také řádně – tedy v souladu se smlouvou a platnými právními předpisy.
Sankce za opožděné nebo vadné vyúčtování služeb
Pokud pronajímatel tuto povinnost nesplní, může nájemce
požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 Kč za každý den prodlení, pokud
nebyla sjednána jiná částka. Výjimky z této povinnosti mohou nastat pouze
tehdy, pokud:
- splnění povinnosti ve lhůtě nebylo spravedlivé
požadovat, nebo
- ke zpoždění došlo zaviněním nájemce.
Důležité je, že nájemce není povinen
pronajímatele upomínat. Vyúčtování musí být doručeno automaticky. Tuto
povinnost pronajímatele potvrdil i Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo
4074/2019 ze dne 23. 6. 2020.
Nájemci vzniká nárok na pokutu uplynutím lhůty
bez ohledu na to, zda vznikl nedoplatek, nebo přeplatek. Nájemce má právo
požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 Kč za každý den prodlení, tj. dokud
pronajímatel nedoručí nájemci vyúčtování provedené v souladu s právním
předpisy či smlouvou.
Výše takové pokuty může být nepřiměřeně vysoká zejména u bytů, které se nacházejí
mimo žádanou lokalitu, když ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 nijak nebere v úvahu
výši záloh, velikost pronajímané nemovitosti, výši nájemného, ani lokalitu
pronajímané nemovitosti, což může být značně nespravedlivé. Částka 50 Kč za den
se nezdá jako mnoho, ale pokud pronajímatel opakovaně nesplní povinnost provést
vyúčtování služeb, snadno se celková výše smluvní pokuty vyšplhá téměř ke sto tisícům
korun českých. Naštěstí pro pronajímatele se i tento nárok promlčuje v klasické
tříleté promlčecí době.
Pokud jste pronajímatel, doporučuji věnovat
vyúčtování služeb náležitou pozornost, aby bylo provedeno včas a v souladu s
právními předpisy. Jste-li nájemce a máte pochybnosti o správnosti nebo
včasnosti vyúčtování, neváhejte se poradit s odborníkem.